신과 함께) 2019.8.31. 리츠 투자의 모든 것(f.삼성증권 이경자)
삼성증권 이경자 연구위원의 등장.
난 잘 모르는 분이지만 건설업 애널리스트 부동의 1위라고 한다.
2위가 누구인지가 경쟁이었다고 하니...넘사벽이었나보다.
최근 건설업계에서 리츠 투자 쪽으로 분야를 변경하신 것 같고 한국 자산시장에서 리츠라는 상품의 성장성과 특징, 그동안 발전 못했던 이유 등에 대해 전반적으로 다뤘다.
미국 배당주 투자를 하면서 '리츠(REITs)'에 대해 처음 알게되었다.
리얼티인컴(O)같은 회사나 리츠ETF를 모아가면서 월배당의 매력에 빠져있다.
반갑게도, 우리나라에서도 리츠 분야가 확대될 것으로 보여, 후반기 리츠 공모에 참여해보려고 한다.
정용진님의 '리츠는 비스킷' 드립으로 가볍게 시작.
리츠(REITs) = 부동산 수익 증권(Real estate investment trusts) = 부동산을 지분을 쪼개어 살 수 있도록 만든 간접 투자 상품
장점; 부동산을 실물로 구입한다면 부채가 필요하고 이자비용이 발생하지만, 리츠는 소액으로 투자가 가능함.(공모주 5천 원, 소액) 부채 부담도 없고 시세차익/임대수익은 취할 수 있다.
Ex) 은마 아파트, 200만 원어치 주세요.
Ex) 신한 알파리츠의 판교 알파돔 타워(크래프트 타워) + 용산 프라임 타워
신한 알파리츠는 IPO시 무엇을 살지 공지를 했고, 예상수익률을 계산해서 투자를 했다.
기존의 리츠들은 그런 예상수익률 약속을 잘 못지켰기 때문에 투자자들의 관심을 못 받았고 리츠 분야가 성장을 못했다. 이전에는 영세한 업체들이 주도했음.
작년에 상장한(18년 6월) 이리츠코크랩은 이랜드의 부동산 자산을 담고 있다.
이랜드 리테일의 많은 부동산을 담아서 리츠로 만들었다.
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Q. 이랜드가 자기 맘대로 임대료를 깍아줄 수 있는 것 아니냐?
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A. 리테일 리츠는 처음 설립시 마스터리스라는 계약을 한다.
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미스터리스 ; 임차인과 리츠와의 계약. 10~20년 동안 임대료 및 인상률을 고정(fix)함.
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개인 투자자에게는 10년 동안 확정된 임대수익이 보장된다면 아주 좋은 투자이다.
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임차인의 퀄리티가 중요하다. (임대료를 잘 낼 수 있으려면) 임차인이 임대료를 못내면 매장이 아닌 이랜드 리테일 본사(anchor)에서 임대료를 낸다.
최근 상장한 2개의 리츠는, (이전과 다르게) 배당약속을 잘 지키면서 가격이 상승세이다.
신한알파리츠는 미국 뱅가드 ETF에도 편입이 된다.(신뢰도가 높다는 반증)
특징 : 준채권 성격의 간접 상품이다. (주식의 시세 차익과 채권의 규칙적인 이자 지급을 모두 가짐 ; total return 이 좋다.)
- 이자(임대료를 통한 배당)는 꾸준히 나오면서, 자산 가치 상승을 반영해서 주가가 오른다.
- 저금리 시대에 각광을 받음.(배당주도 관심이 많치만, 인컴 펀드 형식의 리츠도 개인에게 좋은 투자 대상이다.)
장점 : 매도할 때는 건물 팔 때보다 훨씬 쉽게 거래할 수 있다. 주식과 같이 거래가 가능하다.
리츠 AMC : 리츠의 자산을 전문적으로 운용/관리하는 회사. Asset Management Company.
- 제3의 위탁 관리사.(관리사무소장)
- 자산을 사고 팔면서 수익을 내기도 한다. 주주의 동의가 필요.
- 일본에 훌륭한 AMC가 많다.
- 운용보수는 자산가격의 20~60BP정도.(1천 억 건물이면 2억~6억)
- 매각보수는 약 1%정도. 사고 팔 때 수익이 많이 생긴다.
- 수익이 났을 때, 배당을 할 지 재투자를 할 지 등은 주주들이 결정함.(일반 회사와 같다.)
- Ex) 신한지주 - 신한알파리츠 - 신한리츠운용(AMC)
- 한국의 리츠는 자산 거래 시 국토부에서도 인가를 엄격하게 해서 꽤나 안전하고 투명한 구조이다.
- 과거의 횡령, 배임 등의 흑역사 때문에 제도적으로 보완이 되어, 지금은 오히려 괜찮다.
- 김동환 프로의 의견 ; 이경자 애널리스트의 업종 이동을 계기로, 리츠 공모 시장이 커질 것 같다. 이쪽에 투자해야겠다고 생각한다.
- 맥쿼리 인프라 : 인프라 펀드 > 언급의 대상이 아니다.
- 현재(19년8월말)로는 투자할만한 대상이 신한알파리츠, 이리츠코크랩 2개만 있다.
- 19년 하반기부터 대형 리츠 상장 예정이다.
- 애셋 클라스 변화의 신호로 본다.
(수익형 부동산을 투자 대상으로 하는 사람들 ; 기존의 오피스텔, 빌라 대신 리츠로 투자 대상이 옮겨간다.)
- 리츠는 AMC가 관리해주고, 이자 비용 없이 소액으로 투자하고 기대수익률이 비슷하기에 오피스텔, 빌라 보다 매력적이다.
- 공모할 때 청약해서 살 수 있다.
- 정부에서 상장 리츠 시장을 키우고 싶어한다. 선진국(미국이나 일본)에 비해 전체 주식 시장에서 상장 리츠 섹터 비중이 매우 낮다.(0.04%). 미국 2%, 싱가폴 15%.
- 현재 한국 내 유동성이 매우 풍부하고 그래서 부동산으로 돈이 몰려 있다. (공급이 부족해서 집값이 올랐다 등 이유가 많겠지만)
- 집값이 높고 가계부채가 높고... 문제가 있다.
- 그래서 정부에서는 상장 리츠 같은 금융 상품으로 풍부한 유동성을 분산하려는 필요가 있다.
- 앞으로 상장 예정인 리츠 소개
< 19년 10월 롯데 리츠 >
- 총 자산 8천 억 예상. 4천 억 공모 예정. 4천 억은 롯데쇼핑(최대 주주)
- 1조 5천 억 자산 가치 예상(LTV 60%) : 자산의 가치는 외부에서 감정평가 받는다.
- 아울렛 3개. 백화점(강남점, 한티역), 마트 2개.
- 수요 예측 9월 23일. 10월 내 공모 예정.
- 리테일 업황에 우려는 있다. 외국은 매출에 따라 임대료가 달라지는 계약을 하기도 하지만 한국은 아직까지 임대료를 고정한 상태에서 1.5% 혹은 CPI 성장률 만큼 임대차계약을 맺는다.
- 공시에 따르면, 6.3%~6.5% 배당수익 예상.
- 공모가는 아직 미정. 청약 경쟁이 많으면 공모가가 올라가서 배당수익률은 떨어질 수 있다.
- 이진우 프로 질문 Q. 좋은 걸 왜 팔죠?
A. 유통업체는 본업이 유통을 잘해서 돈을 버는 것이지 부동산을 소유할 필요는 없다.
- 본업에 충실하고자 자산을 유동화하는 것이고, 유동화해서 생긴 자본을 신사업에 투자하는 것이 회사 목적에 부합한다.
- 일부를 유동화해서 지분만큼 배당수익을 챙기고, 일부만 임대료를 내는 것이 부동산을 직접 소유하면서 장기 차입금을 유지하는 것보다 회사 차원에서 더 유리하다.
- 회사채를 만기 때마다 상환하면서 다시 자금조달을 하는 것보다 안정적으로 자금조달을 할 수 있다.
- Sale & Leese back과 차이점, 자산을 (일부) 팔았지만 경영권은 남아있다. 해당 부동산에 대한 경영전략을 유지할 수 있다.
- 부동산 재벌이라는 유통업체의 생각이 바뀐 것이라고 볼 수도 있겠다.
- 지난 몇 십년간 부동산 가치가 급격히 상승했지만 거기에 머무는 것보다 급변하는 리테일 환경에 적응할 수 있도록 코어 비즈니스에 집중하는 것이 더 옳은 전략으로 보인다.
< 이지스 리츠>
- 호텔, 오피스 리츠.
- 부동산 쪽에서 가장 운영을 잘한다고 알려져 있음.
- 알려진 정보가 아직 별로 없음.
- 제주도 켄싱턴 호텔. 리모델링 중.
- 이전에는 건설사에서 건물을 사서, 리모델링 해서 안 팔리면 싸게 팔고.... 이런 식이었음. 개발, 시공, 금융 다 하려고 해서 문제였음.
- 개발은 SK DND가 하고, 수익화하여 파는 건 이지스 리츠가 하고 호텔운영은 신세계 조선이 맡음. 각 단계별로 분업화된 긍정적인 사례로 본다.
- 1천~2천억 정도 규모.
< 19년 11월 NH 리츠 출시 예정 >
- 오피스의 지분을 4개 정도 담음.
- 우리나라는 임대주택 리츠 시장이 활성화되지 못했다.
- 이유) 집값이 너무 높거나, 임대료가 너무 싸다.
- 앞으로 중산층 이상을 대상으로 하는 임대주택 리츠 시장이 생길 수 있다. (수익률 4~5%)
- 1인 가구, 밀레니얼 세대 부상 등으로 미국이나 일본(1~2인 가정)에서는 임대주택 리츠가 활성화되어 있다. 평균 임차 기간 3~4년.
- 현대 산업이 '일산 아이파크 2차' 에서 유아동을 양육하는 가정을 위한 임대주택 리츠를 시도했다. 장기 거주하지 않고 떠날 세대를 겨냥하여 세팅. 평생 살기는 싫치만 잠깐 살기에는 좋은 거주지.
- 한국 부동산 시장을 부정적으로 보는 분들 ; 해외 리츠, 리츠ETF, 리츠 펀드도 있다. 수익률이 괜찮다. total return이 아름답게 우상향했다.
- 인플레이션을 반영. 변동성 적게 우상향했다.
리츠 투자의 리스크, 단점
- 외부 충격에 취약하다.
- 리먼 사태(부동산 위기) 당시 상당히 충격이 컸다.
- 2009년 이후 주식보다 리츠의 회복이 굉장히 빨랐다. 많이 빠지고 빨리 회복했다.
- 리츠의 장점 ; 자산 편입이 용이하다. 부동산 침체기에 저가의 부동산을 사면서 완충 역할을 할 수 있다.
- 금융위기 이후에 미국 리츠가 많이 건전해졌다.
현재(19년8월말) 한국 부동산 시장에 대해 한 말씀
- 주택 시장(부동산 시장) 과열의 원인으로 넘치는 유동성, 다른 나라에 비해 개인이 투자할 대상이 적다는 점을 생각한다.
- 대안이 만들어지기 전까지는 제어하기 힘들 것 같다. 힘들어지고 불확실해질수록 좋은 것에만 쏠리기 때문에 서울의 핵심지역은 비싸도 살 것이다.
- 일본의 경우 J 리츠에 개인투자자의 비중이 50%가 넘는다. 국민 상품이다. BOJ가 리츠를 계속 산다. 수익률 4% 정도. 환변동성 열고 엔화 투자하기 좋다. 미국 리츠 투자도 마찬가지.
- 미국은 강제로 주식하게 한다. 401K.
- 한국 사모리츠 배당수익률이 6% 후반이다. 아파트 연평균 4%정도 상승했다. (부채도 있을텐데)
- 리츠 같은 대안 상품이 있기 전에는 주택 시장(서울 아파트)으로 돈이 몰릴 수 밖에 없을 것 같다. 최근 강남 부동산 투자하는 지방 분들이 많다.
상업용 부동산의 경우
- 글로벌에 비해 한국은 비싼 편이 아니다.
- Cap rate(배당)으로 환산해보면 서울 오피스는 매력적이다. (yield)
- 서울은 2017년에 최대 오피스 공급을 했다. 도심 정비사업의 영향으로 지금은 소화하는 단계이다.(최근 공실률이 높은 이유)
- 내년부터는 공급이 준다. 프라임 오피스는 인허가가 줄어든다. 좋은 오피스 건물 공급이 줄어든다. (여의도 몇 개 지어지고 있음.)
- 새로 지은 건물은 마케팅을 공격적으로 한다.(free rent, 인테리어 지원 등). 기업은 한번 들어오면 잘 안나간다.
- Q. 한 때 꼬마 빌딩 유행했다. 빈 건물 많던데.... A. 개인이 빌딩사서 관리하는 것은 전문적인 자산관리사를 이기기 어렵다.
- 예전에는 capital gain을 많이 보았고, 지금은 건물의 활용도(관리의 중요성)를 많이 본다.
- 온라인 쇼핑 활성화, '방'이 많이 없어지는 변화 등으로 상업용 임대 수요도 많이 감소했다.
- 영세한 스타트업들이 다 'we work'로 이동한다. 위워크가 CBD까지 진출했다. CBD(광화문을지로), YBD(여의도), GBD(강남), BBD(분당판교)
- 멘하튼은 위워크 같은 업체가 16% 차지하고 있다.
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