글로벌 4차산업 리츠 : 미국, 싱가포르

하나금융그룹_20200330_채상욱, 윤승현

 

코로나발 언택트 시대, 성장형 리츠로 4차산업의 건물주가 되자

 

코로나가 증폭시킨 언택트 시대, 부동산의 패러다임 변화 중

- 언택트(Untact)가 코로나19 시대의 행동표준으로 급부상하고 있다.

- 비대면을 의미하는 언택트는 실물 부동산 또한 변화시키고 있는데, 전통적 대면 산업에 필요했던 부동산은 투자매력이 낮아짐.

 

유통/상업/오피스/주택시설

- 반면, 언택트 시대에 필수불가결한 부동산만을 편입한 리츠(REITs)가 성장형 리츠

① 5G통신인프라시설(타워/스몰셀)

② 클라우드/서버용 데이터센터

③ 글로벌 온라인 유통체인을 위한 물류 및 냉동창고

④ 바이오/하이테크산업에 필요한 오피스 클러스터 등 성장형 부동산의 가치는 치솟고 있다.

 

 

성장하는 산업에 반드시 필요한 핵심 부동산이나 인프라 들을 보유한 리츠, 이런 리츠들이 성장형 리츠라고 정의.

 

리츠는 부동산에 투자하는 것이고, 부동산 투자는 자본차익과 현금흐름 양 부문에 투자 아이디어가 존재할 수 있다. 

좋은 부동산을 싸게 사서 비싸게 팔 수 있는 경우, 그 어느 리츠라 하더라도 투자자들은 수익을 낼 것이다. 

반면, 좋지 않은 부동산을 비싼 가격에 사들일 경우, 어떤 투자자라도 손해를 볼 수 있다. 간단한 이치다

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(1) 5G의 시대, 통신타워와 스몰쎌

 

통신기술의 발전에 상응하는 통신인프라 장비 중 대표적인 것이 통신타워(Cell Tower)와 스몰셀(Small Cell)이다.

현재시점에서 미국 인프라(통신타워) 리츠의 장래성장 동력은 간단히 세 가지로 정리 가능.

① 2020년 미국 4대 통신사들의 5G 커버리지 확대에 따른 기존 매크로 타워 임대료 상승효과 (매크로 타워 부착장비 변화에 따른 임대료 상승)

② 대도심 지역 밀리미터파(mmWave) 5G망 확대에 따른 스몰셀 수요 증가

③ 인도/남미 등 신흥국 4G LTE 커버리지 확대에 따른 신흥국 매크로타워 수요 증가

 

추천기업 ; 아메리칸타워(AMT), 크라운캐슬(CCI)

: 2020년 하반기이후 미국의 5G중대역(Mid-Band) 투자 및 신흥국 4G투자와 함께 장기적으로 높은 성장 기대되는 통신 인프라(타워/스몰셀)리츠

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(2) 클라우드 컴퓨팅 시대, 데이터센터

 

최근 몇 년동안 ‘AWS, MS Azure, CGS’와 같은 하이퍼스케일급 클라우드 공급사들과 ‘넷플릭스/디즈니’와 같은 콘텐츠 공급사들이 데이터센터 투자를 확대하는 가운데 임대형 데이터센터의 높은 임차수요 또한 지속되고 있다.

임대형 데이터센터는 ‘캐비닛’ 단위로 임대를 내어주는 코로케이션(Colocation)서비스를 핵심사업으로 영위하는데 임대료는 각 업체가 사용하는 유틸리티 비용(전력비용)에 기반하는 것이 일반적이다.

 

재밌는점은 초대형 클라우드 공급사들이 제공하는 IaaS(Infrastructureas a service) 형태의 클라우드가 점차 서버를 대체하기 시작하면서 데이터센터 리츠도 이들과 협력하기 시작했다는 점이다.

이에 따라 현재는 기업들이 데이터센터 리츠에 서버를 임대함으로써 클라우드 컴퓨팅 서비스를 받을 수 있게 되었다.

이는 무궁무진해질 상호연결의 시작을 의미한다는 점에서 투자매력도가 매우 높다.

 

추천기업 ;  에퀴닉스(EQIX), 케펠디씨리츠(KDCREIT)

: 글로벌 클라우드 컴퓨팅 비즈니스의 성장과 함께 단순임대를 넘어 클라우드/서버 연결 및 중개까지 범위를 확대중인 데이터센터 리츠

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(3) 하이테크 건축물 - 바이오/비즈니스 클러스터

 

비즈니스 클러스터는 특정 산업의 이해관계자들이 지리적으로 가까운 위치에 모일 때 형성된다.

미국의 유명한 비즈니스 클러스터로는 캘리포니아의 실리콘밸리, 뉴욕의 월스트리트, 보스턴-샌프란시스코의 바이오클러스터를 예로 들 수 있겠다.

 

이렇게 형성된 클러스터는 공급사와 고객사간 공급사슬형성과 비즈니스 관계에서 높은 시너지를 보일뿐더러 R&D와 같은 연구개발분야에서도 긍정적인 효과를 나타내왔다.

미국 샌프란시스코의 바이오테크베이 또한 마찬가지였다. 이곳에는 로슈, 애브비, 길리어드사이언스와 같은 거대 제약사와 바이오테크업체들이 거대한 바이오테크 클러스터를 형성하고 있다.

클러스터 부동산은 대체로 낮은 공실율과 안정적인 임대료상승을 보인다.

 

추천기업 ; 아센다스(AREIT), 알렉산드리아(ARE)

: 비즈니스 시너지가 높은 산업/과학/바이오 클러스터에 투자하며 높은 안정성과 성장성을 동시에 갖추는 하이테크/바이오 클러스터 리츠

 

추천기업 ; 케펠리츠(KREIT)

: 싱가포르 오피스시장 호황과 더불어 앵커(스폰서)로부터 A급 오피스를 받아 성장중인 오피스 리츠

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(4) 물류시설과 냉동창고

 

세계적으로 코로나19의 확산이 끝나더라도 이번 ‘반강제 언택트’에 적응해버린 글로벌 소비자들의 온라인 소비성향은 하나의 장기적인 트렌드로 잡리잡을 전망이다.

미국의 핵심 물류허브인 펜실베니아, 발티모어, 시카고, 달라스, 샌프란시스코 등 지역의 2019년 평균 임대료상승률은 전년대비 5%증가를 기록했다.

신선도 유지가 필요한 식품/의약품의 물류유통과정은 향후 냉동저장/배송 기술의 발달과 함께 우선적으로는 미국과 낙농업이 발달한 선진국시장을 중심으로 성장할것이 기대된다.

장기적으로는 평균기온이 높아 신선도 관리가 어려운 동남아와 북아프리카 등 신흥시장울 중심으로도 발전할 것이 기대된다.

 

추천기업 ; 프롤로지스(PLD), 아메리콜드(COLD), 메이플트리로지스틱스(MLT)

: 글로벌 물류재고 관리 및 배송체계의 발달과 언택트 시대 글로벌 이커머스의 가파른 성장으로 장기적인 성장이 기대되는 물류센터/냉동창고 리츠

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미국 주요 성장형리츠는 글로벌 평균대비 상대적으로 높은 부채비율을 보이고 있지만 

이자지급을 수반하는 부채의 75~80%가 고정금리채권이기 때문에 미래 발생하는 이자비용에 대한 추정이 가시적이다. 

이는 이자비용 관리 측면에서 중요하다.

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아메리칸 타워(AMT.US) _ 성장형 리츠 컨셉에 딱 맞는 대형 인프라 리츠

 

아메리칸타워는 미국 5G생태도입과 신흥국 4G 확대 최대 수혜업체중 하나이며 미국 내에서는 5G 중대역(Mid-Band)가 본격 도입되는 2020년 하반기이후부터 본격적인 성장이 기대된다. 

투자자들이 AMT투자에 있어서 가장 우려하는 부채비율(2019년 말 471%)도 크게 걱정할 요인은 아니다. 전체 이자지급부채 중 81%가 고정이자(Fixed-Rate)를 지급하는 선순위채권이며 2023년 이후 만기가 도래하는 부채 비중이 76%이다. 

EBITDA/이자비용비율은 2016년 5.0배에서 2019년 5.8배로 매년 꾸준히 개선중이다.

 

2020년 6월 25일과 12월 8일 각각 CBRS, C-Band 5G 중간대역폭 경매가 예정되어있다. 

아직까지 통신타워에대한 수요가 가시적으로 늘어나지 않은것은 최근 도입된 5G서비스가 기존 4G와 혼용이 가능한 600~800MHz 저주파수 대역폭이기 때문이다. 

향후 고주파 대역 사용이 증가할수록 주파수의 확장성이 떨어지기 때문에 타워밀도는 증가할 수 밖에 없는 구조이며 이는 2020년 하반기 이후부터 시작될 것으로 전망한다.

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에퀴닉스(EQIX.US) _ 포스트 코로나19시대 반드시 주목해야 할 성장형 데이터센터 리츠

 

에퀴닉스(EQIX)는 글로벌 데이터인프라의 핵심적인 역할을 하고있는 대표 성장형리츠이다. 

최근 코로나19사태로 넷플릭스를 비롯한 여러 스트리밍업체들이 데이터트래픽 조절을 위해 유럽을 포함한 국가들에서 스트리밍 품질을 낮추고 있는 것이 확인된다. 

이는 데이터센터와 같은 디지털인프라 투자가 지속적으로 필요하다는 것을 의미하고있다. 

동사는 디지털리얼티, 사이러스원과 같은 주요 경쟁 데이터센터 임대사업자들과 달리 독자적인 ‘데이터 중개서비스’를 덧붙여 기존 공간중심의 데이터센터 임대로부터 차별화 된 전략을 추구하고 있다

 

에퀴닉스(EQIX)나 디지털리얼티(DLR)처럼 200개이상의 데이터센터를 운영하는 임대형 데이터센터는 각 데이터센터를 하나의 거점으로 사용할 수 있다. 

즉 보유하고 있는 거점형 데이터센터는 ‘엣지 데이터인프라’ 역할을 하는데 이들은 클라우드공급사(AWS, Azure, GCS)나 지역 통신사와 연계하여 저지연 서버/클라우드를 구축한다. 

에퀴닉스의 임차인으로 들어오는 업체는 이를 활용함으로써 기존 통신백본을 통한 연결보다 저렴한 가격으로 저지연/초저지연 연결서비스를 이용할 수 있게 된다. 

이는 임차인 내부뿐만아니라 임차인의 고객사와 공급사인의 연결에서도 활용되기 때문에 비즈니스 시너지가 크다.

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알렉산드리아 리얼에스테이트(ARE.US) _ 미국 최대 바이오 전문 오피스 리츠

 

알렉산드리아 리얼에스테이트(ARE)는 미국 최대 바이오 오피스 전문 리츠로 시가총액 규모로는 미국 오피스리츠 중 2위다.

동사는 미국 동북부/서부 바이오 클러스터 6개 내에서 총 270개의 관련오피스를 보유 및 임대중이며 주요 임차인은 ‘브리스톨마이어스스큅’, ‘머크’, ‘암젠’ 등 글로벌 대형제약사와 바이오테크업체, 미국 정부기관/비영리단체 등이다. 

지역별로는 미국 주요 바이오클러스터인 보스턴 대도심권, 샌프란시스코, 뉴욕, 메릴랜드의 비중이 98%에 달한다.

 

동사는 1994년 이후 26년간 미국 동/서부 바이오클러스터를 중심으로 오피스 투자를 이어왔다. 

바이오클러스터 특성상 임차인간 시너지가 높아 이탈율이 낮고 공실률 또한 일반오피스 대비 매우 낮다. 

동사 과거 10년 연평균 공실률은 4%이하로 또한 미국 우량오피스 평균수준인 5~7% 대비 낮다. 

연간 임대료 상승률은 연평균 +4%로 미국 오피스시장 평균 +2.5~3.0% 대비 높아 여전히 견조한 임차수요가 지속됨을 보이고 있다. 

동사는 입주하는 바이오/생명과학 임차인들을 대상으로 벤처캐피탈사업을 병행하고 있는데 특히 스타트업 임차인들은 입주시 비즈니스/R&D VC투자를 받을수 있는 셈이다. 

현재 임대 총 면적은 2,700만 평방피트(약 76만평)인데 개발 진행중인 면적이 210만 평방피트로 단기내 임대CAPA는 8% 증가할 것이 기대된다. 

중/단기 개발 파이프라인 또한 630만 평방피트 수준이기 때문에 향후 4~5년간 안정적인 외형성장이 지속될 것으로 판단한다.

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크라운캐슬인터내셔널(CCI.US) _ 5G 패러다임과 함께 가는 성장형 리츠

 

크라운캐슬(CCI)은 통신타워와 스몰셀임대를 핵심으로하는 통신인프라리츠다. 

경쟁사인 AMT/SBAC와 다른부분은 미국내에서만 임대사업을 영위하고 있다는 점이다. 

동사는 2016년부터 미국 동서부 핵심지역에서 광섬유케이블(Fiber)을 인수하며 비즈니스 다각화를 시작했는데 현재까지 인수완료한 섬유망 규모는 2019년 말 기준 총 8만 루트마일(YoY +23%)이다.

 

5G패러다임의 핵심은 고주파대역 사용을 통한 ‘초저지연’과 ‘대량데이터 전송’의 실현이다. 

통신 인프라의 도입과정은 일반적으로 ‘선 Coverage → 후 Capacity’의 형태이기 때문에 3.5 ~4.5GHz의 중간대역폭(Mid-Band)이 통신타워에서 먼저 활용되고 이후 데이터트래픽 증가와 함께 초고주파 대역인 밀리미터파(mmWave)가 스몰셀에서 활용 될 것으로 기대된다. 

시간순서상으로 매크로타워 → 스몰셀인것인데 현재로써 스몰셀은 2021년 이후에나 본격적인 도입이 기대된다. 

또한 미국 스몰셀 시장에서 크라운캐슬의 점유율은 약 50% 수준으로 추정되기 때문에 가파른 성장이 기대된다.

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프롤로지스(PLD.US) _ 언택트시대 온라인 유통시장 성장 수혜 리츠

 

프롤로지스(PLD)는 2019년말 기준 3,558개의 물류센터를 임대하고있는 글로벌 최대 물류리츠로 총 임대면적은 공동투자자산 포함 7.4억 평방피트(2,066만평)이다. 

전체 임대면적 중 미국비중은 60%이며 유럽(영국/프랑스/독일)이 25%, 아시아(중국/일본/싱가포르)와 미국 외 미주지역(캐나다/멕시코/브라질)이 각각 8%씩 차지하고 있다. 

최근 3년동안 임대자산 평균 공실률이 4% 이하로 매우 안정적이며 기존부동산(Same Store)에서 연 4~5%의 임대이익(NOI)성장이 나타나고 있다.

 

미국 물류부동산 시장은 2017년 하반기 이후 10여년간 지속되어왔던 초과수요상태가 끝나고 일부 자산군에서 공실율이 상승하는 모습을 보여왔다. 

다만 2019년 물류 클러스터인 펜실베니아, 발티모어, 시카고, 달라스, 샌프란시스코의 평균 임대료는 전년대비 5%증가하며 물류허브를 중심으로는 여전히 견조한 수요가 나타나고 있음을 보였다. 

미국 유통센터 공실율도 10% 아래에서 안정화되는 추세이다. 

프롤로지스는 전체 포트폴리오 평균 공실율이 3.5%수준으로 주요 물류허브에 높은 익스포져가 있어 장기성장이 기대된다. 

글로벌 이커머스시장 고성장이 기대되고 밸류에이션 부담이 다소 해소된 현재시점에서 가져가야할 성장형 리츠다.

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아메리콜드(COLD.US) _ 글로벌 콜드체인과 함께 장기성장할 리츠

 

아메리콜드(COLD)는 2018년 1월 상장한 글로벌 유일의 냉동 물류 리츠로 냉동창고(Temperature-Controlled Warehouse) 미국시장 점유율은 23%로 2위를 차지하고 있다 (vs 1위 Lineage Logistics 29%). 

미국과 오세아니아 지역에서 176개의 생산/유통 냉동창고를 임대 중이며 이 중 80%는 자체 보유 부동산이고 나머지 20%는 영업리스와 관리만 전문으로하는 부동산이다. 

지역별로는 미국이 86%, 호주와 뉴질랜드가 13%를 차지하고 있으며 미국 내에서는 동부/서부/중부/동남부 비중이 23~28%로 고르게 분포되어 있다. 

주요 임차인은 ‘Safeway’, ‘Sprouts’, ‘Woolworhts’, ‘Kroger’와 같은 대형 식료품 리테일러와 ‘DANONE’, ‘Kraft Heinz’, ‘Unileve’와 같은 식품 생산업체이다. 

상위25개 임차인이 전체매출의 60%를 차지한다.

 

‘Farm to Fork’는 말 그대로 농장에서 생산되어서 유통과정을 거쳐 식탁으로 올라오는 모든 과정까지 필요한 냉동물류, 즉 ‘콜드체인’을 점유하는 전략이다. 

동사는 과거 식품 생산과정에 필요한 냉동물류를 중심으로 비즈니스를 영위했으나 최근 신선 배송 등 냉동유통센터(Distribution Center)에 대한 수요가 증가하며 현재는 전반적인 냉동유통과정 전체로 비즈니스를 확대 중이다. 

냉동유통창고의 CAPA는 ‘팔레트(Pallets)’ 단위로 세는 것이 일반적인데 2014년부터 2019년까지 6년동안 12.4만 팔레트를 인수한 것에 비해 2020년 현재 미국 내 개발중인 물류CAPA만 12.6만 팔레트로 추정되어 향후 추가적인 외형성장도 기대되는 국면이다.

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케펠디씨리츠(KDCREIT.SP) _ 아시아 최초, 최대의 데이터센터 리츠

 

케펠 디씨 리츠(KDCREIT.SP)는 아시아 최초의 데이터센터 리츠로 케펠랜드가 스폰서다. 

‘19년 Keppel DC Singapore 4 와 DC 1, 독일의 Kelsterbach 데이터센터가 준공되면서 현재 싱가포르, 호주, 아일랜드, 네덜란드, 독일, 영국, 이탈리아, 말레이시아 8개국에 17개의 자산을 보유 중이며 AUM은 26억 싱가포르달러다. 

2019년 기준 매출액은 1.9억SGD(YoY 11.0%), 배당가능이익은 1.1억SGD(YoY 17.8%)다. 

배당수익률은 3.7%며 DPU는 7.7 Scts (YoY 5.3%)로 지속 상승 중에 있다.

 

최근 클라우드에 대한 수요가 증가하면서 데이터센터에 대한 수요 역시 상승 중에 있다. 

글로벌 클라우드 시장은 2023년까지 연평균 25% 상승할 것으로 예상되고 있다. 

케펠 디씨 리츠의 시장 점유율은 93%로 지속적으로 포트폴리오를 늘려가고 있기 때문에 장기적으로 안정적인 이익이 기대되며 타국가 대비 상대적으로 높은 배당수익률을 보이고 있어 투자매력도가 높다고 판단한다.

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아센다스리츠(AREIT.SP) _ 잘나가는 산업용 리츠, 잘나가는 AREIT

 

아센다스리츠(AREIT.SP)는 캐피탈랜드를 스폰서로 둔 싱가포르 최대 규모 비즈니스 클러스터 리츠다. 

현재 싱가포르, 호주, 영국, 미국 4개국에서 198개 포트폴리오를 운용, AUM은 128억SGD다. FY 3Q19 매출액은 2.4억 SGD(YoY 5.9%), 영업이익은 1.6억SGD(YoY 8.4%), 배당가능이익은 1.3억 SGD(YoY 2.1%)다. 

DPU는 3.5 Scts며, 미국의 28개, 싱가포르의 2개 비즈니스 파크와 호주 교외 오피스 1개 매입을 위한 증자로 전년동기 대비 12.3% 감소하였다.

 

산업용 리츠는 2019년 10월 이후 싱가포르리츠 섹터 중 가장 높은 수익률을 보이고 있다. 

아센다스 리츠의 포트폴리오는 비즈니스&사이언스 파크 44%, 물류센터 25%, 산업용 31%로 다각화되어 있으며 평균 공실률 9.1%, 가중평균잔여임차기간(WALE) 4.0년으로 안정적 수익 구조를 보이고 있다. 

싱가포르 리츠의 경우 gearing ratio 45%로 부채/자산 비율 상한 규정이 존재하는데 아센다스 리츠 역시 38%로 유지하면서 안정적인 BS까지 지니고 있다. 

임대료 상승률을 보여주는 Rental Reversion은 싱가포르 내 비즈니스&사이언스 파크에 대한 높은 수요로 평균 8.8%를 기록했다.

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메이플트리로지스틱스(MLT.SP) _ 아시아태평양 대표 물류센터 리츠

 

메이플트리로지스틱스(MLT.SP)는 국영기업 메이플트리인베스트먼트가 스폰서로 참여한 물류센터 중심 산업용 리츠다. 

현재 싱가포르, 홍콩 중심 아시아태평양 지역 총 8개국에 143개 포트폴리오를 운용, AUM은 82.7억SGD다. 

3QFY19/20 매출액은 1.2억 SGD(YoY 0.3%), 영업이익은 9330만SGD(YoY4.2%), 배당가능이익은 8,084만SGD(YoY 6.1%)다. 

DPU는 2.0 Scts며, NAV/unit은 1.18 SGD다. ‘19년 말레이시아, 베트남, 중국에서 각각 1개, 2개, 4개 자산을 인수하였다.

 

이커머스 및 물류센터 산업 성장에 따라 메이플트리 로지스틱스 역시 싱가포르 및 홍콩뿐만 아니라 중국 및 베트남, 말레이시아까지 파이프라인을 확장했다. 

특히 미중 무역분쟁으로 공급체인이 동남아시아로 변하면서 베트남과 말레이시아 자산군의 매출기여 증가가 예상된다. 

또한 전제 자산의 60.7%가 코로케이션 형태로 단일 임차인 리스크를 축소하였으며 신뢰높은 스폰서 덕으로 낮은 자본비용을 유지하면서 DPU 상승여력을 확보하였다. 

총부채 31억SGD 중 84%가 고정금리로 금리 변동 리스크 헤지하였으며 2024년 이후 만기 도래하는 부채 비중은 65%다. 

전체 포트폴리오 공실률은 2.3%, 가중평균잔여임차기간(WALE) 4.4년으로 안정적인 수익구조를 보이고 있다.

 

스폰서인 메이플트리는 국부펀드 테마섹이 100% 출자한 국영기업으로 메이플트리 로지스틱스는 메이플트리로부터 퀄리티 높은 자산을 지속적으로 공급받고 있다. 

또한 메이플트리 로지스틱스의 gearing ratio(부채/자산)는 37%로 미국 리츠 평균인 48%와 일본 리츠 평균인 44%에 비해 월등히 낮은 비율을 유지하고 있어 비교적 안정성이 높다. 

안정성과 수익성 모든 면에서 투자매력 높다 판단한다.

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케펠리츠(KREIT.SP) _ 여전히 잘나가는 오피스 리츠

 

케펠리츠(KREIT.SP)는 스폰서인 케펠랜드로부터 A급 오피스를 지속적으로 공급받아 높은 수익성이 기대되는 오피스 리츠다. 

현재 싱가포르, 한국, 호주 3개국에서 10개 자산을 운용 중이며, AUM 79억SGD다.

2019년 연간 매출액은 1.6억 SGD(YoY 1.1%), 영업이익은 6700만SGD(YoY -5.2%), 배당가능이익은 1.9억SGD(YoY 0.4%)다. 

DPU는 5.58 Scts며, NAV/unit은 1.35 SGD다. 

2019년 임대율 100%의 서울역 T Tower를 매입, 향후 손익 기여가 기대된다.

 

스폰서인 케펠랜드는 아시아 최대규모 부동산 회사로 싱가포르, 중국, 베트남 등지의 주택 및 상업용 빌딩을 운용하고 있다. 또한 케펠랜드의 지분 50%를 테마섹이 보유하고 있다. 

오피스 시장의 경우 이미 고점을 지났다는 우려가 지속적으로 제기되고 있으나, 케펠리츠는 포트폴리오 다변화와 동시에 안정적인 임차구조를 유지하고 있으며, 높은 배당률로 투자매력 높다 판단한다.