아기곰의 재테크 불변의 법칙 How to Make Big Money / 아라크네 / 아기곰

아기곰의 재테크 불변의 법칙 How to Make Big Money / 아라크네 / 아기곰

 

 

재테크의 목적 = 돈으로부터 자유로워지는 것, 돈의 주인이 되는 것

 

경제적 자유란?

(먹고 살기 위해) 아무것도 하지 않아도 되는 자유

(본인이 하고 싶은) 무엇이라도 할 수 있는 자유.

본인이 모아 둔 돈, 또는 임대 수입이나 금융 수입 등 본인이 만들어 놓은 시스템에서 생활비 이상이 계속 조달되는 상황

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재테크 성공을 위한 12가지 법칙

1. 뚜렷하지만 실현 가능한 목표를 세워라.

- 달성하기 어려운 목표를 무리하게 세우는 것보다는 우선 내가 할 수 있는 작은 것부터 실천하는 것이 성공의 지름길이다. 
- 중요한 것은 자신이 확실하게 실천할 수 있는 목표를 세우고 반드시 달성하는 것이다.

 

2. 목표달성의 즐거움을 만끽하라.

- 문제의 핵심은 돈이라는 그 자체에 있는 것이 아니고, 목표를 세우고 그것을 달성했느냐 못 했느냐에 있는 것이다.
- 결혼하기 전에는 수입의 50% 이상을 저축한다는 자세로 하는 것이 좋다. 
- 노후 대비를 위해서라도 소득이 있을 때 최대로 저축률을 높이는 것이 중요하다.

3. 구체적인 수치와 일정으로 비전을 제시하라

- 재테크에서도 비전을 자기 자신이나 가족들에게 구체적으로 제시하는 것이 좋다.
- 미래의 꿈이 현실의 땀을 식혀 줄 수 있다.

 

4. 종잣돈을 빨리 만들어라

- 자본주의 국가이기에 '자산에 의한 수입'에 대한 정확한 이해 여부에 따라 당신의 미래가 달라진다. 
- 종잣돈(Seed Money)의 조기 형성은 성공과 실패의 이정표이다.

 

5. 자신과 싸워라

- 우리 주변에는 유명 브랜드 옷만을 입고, 외식도 자주하며, 넓은 집에서 살고, 좋은 승용차를 끌고 다니면서도, "왜 나에게는 돈이 모이지 않는 것이야?"라고 한탄하는 사람들이 의외로 많다. 
- 어떤 경우에라도 가족은 가장 중요하다. 
- 성공적인 재테크를 하려면 가족을 포함한 주위의 협조를 얻는 것이 중요하다. 
- 주변 사람들의 협조를 구하는 가장 좋은 방법은 끊임없는 대화와 솔선수범이다. 
- 행복해지려면 어떻게 해야 할까? 속물적인 표현이지만 남들보다 더 잘살면 된다. 
- 결국 남들보다 더 잘살려면, 남들보다 뛰어난 능력을 가지거나 남들보다 더 노력하거나 남들보다 더 절약하는 방법밖에 없다. 
- 사업에 수완을 보이든지, 자기 분야에서 두각을 나타내든지, 투자에 성공하든지, 절약을 통해 종잣돈을 모으든지 어떤 것이든 처음 단계는 고통이 따를 수밖에 없다. 

 

6. 같은 곳을 바라보라

-  투자의 세계에서도 부부가 같은 목표와 공감대를 가지는 것이 중요하다. 

 

7. 지출을 줄여라

- 재테크의 기본은 수입보다 지출이 적은 비용 구조를 가져가는 것이다. 
- 수입은 안정적 또는 고정적 수입만으로 고려해야 한다. 
- 나쁜 습관은 수입이 늘어날 경우 지출이 비례하여 늘어나는 것이다. 
- 잘못된 지출 습관을 키울 수도 있다는 것을 주식 투자의 첫 번째 해악으로 꼽는 사람들도 있다. 직설적으로 표현하면 "돈 알기를 우습게 알게 된다"는 것이다. 
- 어떤 물건을 사려고 할 때 이것이 지금 나에게 꼭 필요한가와 한 달 후 또는 일 년 후에도 같은 생각으로 이 물건을 살 것인가를 생각해 볼 필요가 있다.
- 지출의 측면에서 우리의 지갑을 쉽게 열게 하는 두 가지가 있다. 자동차, 높은 주거비.
    - 일단 크면 멋있어 보이고, 한번 빠지게 되면 더 크고 더 좋은 것을 추구하게 된다는 점. 
    - 생활하는 데 꼭 필요한 것이기 때문에 절약할 여지가 없다고 대부분의 사람들이 오해한다는 점.
    - 이것들이 재산 형성에 최대 걸림돌이라는 점 또한 특징.
    - 자가용은 한마디로 돈 먹는 기계다.
    - 자가용을 몰고 다닌다는 이야기는 감가상각을 포함할 때 한 달에 최소 100만 원 이상의 비용을 지불한다는 이야기.
    - 실제로 우리에게 필요한 집은 전용 면적 기준으로 1인당 20m2씩이면 적당하다. 
    - 가족수에 비해 너무 넓은 집에 사는 것도 과소비이다.
    - 누구든 낡은 아파트에서 신혼을 시작하고 싶은 부부는 없을 것이다. 그러나 새 아파트는 수요가 많기 때문에 임대료 또한 높다.
    - 월세의 경우, 임대료와 임대 보증금의 이자가 주거비라고 할 수 있다. 전세의 경우는 임대 보증금의 이자, 즉 금용 비용이 주거비라고 할 수 있다. 자기 집을 사서 입주하는 경우는 그 집을 전세 주었다고 가정하면, 전세 시세가 높은 집에 거주한다는 의미는 그만큼 돈을 깔고 앉고 있다는 뜻이 된다. 
    - 신혼의 경우는 아직 자녀가 없거나 좋은 학군의 혜택이 필요한 나이가 안 된 경우이다. 그러므로 대치동 같은 곳에서 전세로 산다는 것 자체가 과소비일 수 있다. 
    - 굳이 아파트가 아니더라도 다세대 주택도 깨끗하고 편리한 곳이 많다. 
- 종잣돈을 만들기까지는 특단의 절약을 해야 하는데, 가장 효과가 큰 것이 자동차 관련 비용과 주거비를 줄이는 것이다. 
- 인생의 시기에 따라서 지출에 대한 생각이 달라져야 한다. 20대와 30대 초반까지는 어떻게 하면 지출을 줄일 수 있는가를 고민해야 하고 30대 중반부터 40대까지는 어떻게 하면 지출을 효율적으로 할 수 있는가를 고민해야 하고, 50대 이후부터는 어떻게 하면 지출을 보람되게 할 수 있는가를 고민해야 한다. 

8. 재테크는 시간과 함께한다.

- 과소비의 후유증은 두 가지 면에서 결혼 후까지 계속된다. 
    - 하나는 종잣돈 형성이 되지 않았으니 자산 소득이 없고, 이에 따라 근로 수입에만 의존하게 된다는 점이다. 
    - 다른 하나는 결혼 전에는 비교적 자유롭게 지출하였던 습관이 결혼 후 그렇게 하지 못하는 자신에게 스트레스로 작용하며, 종국에는 배우자에 대한 원망으로 발전한다는 점이다.
- 미혼 때와 신혼의 시기를 놓치게 되면 마지막 기회가 남아 있다. 아이 출산 후, 아이가 초등학교 저학년 때까지의 기간이다. 결혼부터 자녀가 초등학교 저학년이 될 때까지의 10년 정도 기간이 바로 재테크의 골든 타임이다.
- 경제 활동을 하는 30년 동안(25~55세) 60년간 살아야 할 생활비를 벌어 놓아야 한다는 뜻이다. 
- 젊은 날에 조금 부족하게 사는 것은 전혀 흉이 아니다. 한 살이라도 더 젊었을 때 종잣돈을 만들어야 한다. 젊었을 때의 부족함은 열심히 살게 하는 자극이 되지만 나이가 들었을 때의 부족함은 서러움만을 남긴다.

 

9. 돈은 준비된 자의 친구다

- 좋은 기회일수록 그것을 노리는 사람도 많고 기회는 준비된 사람에게만 돌아간다.
- 평소에 관심을 가지고 정보를 모으고 분석을 하다 보면 의외로 좋은 기회가 찾아올 수 있다. 
- 주식이건 부동산이건 한번 타지 못한 흐름은 쫓아가려고 애쓰지 마라.

 

10. 세상에 마술은 없다

- 세상에 공짜는 없으며, 평범한 길 속에 진리가 있다.

 

11. 세상은 변한다, 고로 방법론도 변한다

- 목돈을 만들기 전까지는 은행 저축을 이용하는 것이 가장 안전하고 확실한 방법이다. 하지만 일단 어느 정도 자산이 형성되면 은행 저축만으로 그 자산을 운용하는 것은 매우 비효율적인 결정이다.
- 은행 대출 이자에서 은행원 급여나 은행 유지비 등 은행 운영에 들어가는 비용을 제하고 나머지를 돈을 맡긴 사람에게 돌려주는 것이 예금 이자이다.
- 영원불멸한 왕도는 없다. 쉽게 돈을 벌려고 하는 사람에게는 별 뾰족한 방법이 없다. 
- 끊임없이 변하는 세상을 쫓아가기 위해서 끊임없이 공부해야 한다.
- 당신에게 가장 좋은 방법을 선택해 내공을 쌓도록 해라. 내공을 쌓기도 전에 세상과 승부를 겨루는 것처럼 무모한 것도 없다. 

 

12. 최선의 재테크는 자신에 대한 투자이다.

- 투자는 보너스 개념으로 접근하는 것이 좋다. 
- 자신에 대한 투자라는 것은 자신의 가치를 높이는 것이다. 
- 스스로를 가치를 창조하는 사람으로 만드는 것이 자기에 대한 최선의 투자이다. 
- 그렇게 해서 만들어진 가치를 보다 더 낫게, 더 효율적으로 만드는 것이 재테크이다.

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탄탄한 재테크를 위한 상식

 

 

부자가 되려면 부자를 닮아라

 

- 고수들의 특징

1. 시장을 보는 눈(정보 해석 능력)
2. 이를 실현할 수 있는 밑천(기초 자본)
3. 행동할 수 있는 용기 또는 자기 확신(Self Confidence)

 

- 자기 확신은 인생을 살아가는 데 귀한 동반자이다.

- 스스로 작은 결정이라도 해 보고, 그 결정에 대해서는 자신이 100% 책임지는 자세와 훈련이 필요하다. 

- 쇼킹한 것이 상품가치가 있기 때문에 허용하는 범위 내에서 최대의 과장을 동원하는 것이 언론의 속성이다. 그러므로 기사의 행간에 숨어 있는 정보를 읽어 내지 못하면 그러한 기사의 의도대로 원격 조종되는 꼭두각시가 될 수도 있다. 

- 종잣돈을 마련하면서 시장을 읽는 안목을 키우다 보면, 자기 자신에 대한 신뢰가 쌓이면서 결정적인 순간에 정확한 의사 결정을 내릴 수 있는 경지에 오를 수 있다. 

 

- 정보 해석 능력을 키우는 방법

1. 남의 일기 보기 : 기사나 애널리스트 스크랩. 시간이 지나면 판명이 난다. 도서관에 가면 잡지나 신문 등에 이 사람들이 과거에 기고한 글들이 있다. 
2. 자신의 일기 쓰기 : 어떤 중요한 변화나 정부 발표가 있을 때 그것에 대한 자신의 의견을 꼭 일기장에 메모해 두자. 꾸준한 훈련 뒤에 선지자로 변하는 자신을 발견할 수 있다. 

 

 

가계부는 휴지통에 버려라 : 나만의 재무제표를 만들어라.

- 손익계산서; 어떤 일정 기간 동안의 수입(Income)과 지출(Expense)을 기록해 놓은 표. 가계부.

- 재테크에 있어서 더 중요한 의미를 갖는 것은 대차대조표이다.

- 대차대조표; 일정 시점에서 바라본 재산 상태. ; 재테크의 성적표. 보통 한 달에 한번이나 분기에 한 번 정도만 작성하면 됨. 

- 아파트 등 부동산은 1년에 한 번 정도 평가.

- 주식은 말일의 종가로 평가.

- 정기 저축 등은 원금만으로 평가.

- 총자산(저축, 주식, 부동산) - 부채(카드, 대출 등) = 순자산

- 기간별 대차대조표 작성.

 

 

부자 지수, 자산 지수로 스스로를 평가해 보라

- 부자 지수 : 자산, 연간수입, 나이 = 순자산액x10/(나이x연간수입)

- 부자 지수 200% 넘으면 상당히 좋은 투자 및 소비 습관, 50%이하라면 자신의 경제생활 습관을 되돌아보아야 함.

- 10억x10/(40x2.5억) = 100/100 = 1

- 재테크에 있어서 35세라는 나이는 중요한 의미를 지닌다. 결혼 후 어느 정도 재산이 형성되는 시기이며, 대부분 내 집 마련을 하는 시기가 이때이기 때문이다. 

 

 

고스톱 잘 치는 사람이 재테크도 잘한다

- 우선 일곱 장의 패를 받으면 그 판을 이길 것인가, 아니면 적게 잃을 것인가를 먼저 정하는 것이 좋다.

- 고스톱의 요체가 의사 결정 과정이라고 한다면, 경영도 마찬가지다.

- 경영의 정의 중 하나가 '한정된 자원(resource)'을 투여하는 우선순위를 정하는 것'이다. 

- 남들 차 산다고 차 사고, 외식한다고 외식하고, 스키 타러 간다고 따라가고, 해외 여행 간다고 나도 가고, 이러다 보면 어느덧 세월이 가고, 같이 인생을 신나게 즐겼던 친구들을 배반(?)을 하고 집을 장만하는데, 전세금 올려 주기에 헉헉대는 자신의 모습을 발견하고는 자기 자신에 대한 원망과 세상에 대한 원망을 하게 된다. 

- 선택과 집중이 필요하다. 

 

 

말 한마디로 돈도 벌 수 있다. 

- 협상 전 준비를 많이 하라 ; 상대 논리의 장단점을 비교하고 그것을 제압할 수 있는 논리를 준비해야 한다.

- 양보를 위한 카드를 만들어라 ; 물러설 수 있는 여지가 있어야 협상이 매끄럽다. 특히 협상 대상자 뒤에 그 사람의 상사나 배우자 등 제3자가 있다면 우리가 원하는 것을 양보할 수 있도록 협상 대상자의 명분과 체면을 세워 주는 것도 협상의 가장 큰 전략이다. 

- Win-Win 전략을 추구하라

- 자기의 무기를 최대한 활용하라 

- 최종 결정권자는 숨어 있어라

    상대의 입장에서는 언제나 최종 결정권자와 협상하려 할 것이다. 

    상대편 입장에서는 여러 사람 설득하는 것보다 한 사람을 설득하는 것이 편하기 때문이다. 

    그러나 최종 결정권자는 모든 실무적인 사항을 알 수가 없기 때문에 치밀하게 준비해 온 상대에게 당할 수가 있다. 

    더구나 본인이 최종 결정권자이고, 일단 뱉은 말은 주워 담기 어렵기 때문에 물러날 여지가 없는 것이다.

    국면을 바꿔 볼 필요가 있는 경우 최종 결정권자를 활용하는 것이 좋다. 마치 최종 결정권자와 상의해야 하는 것처럼 시간을 끌어보는 전략이다. 

- 중재자를 내 편으로 만들어라

원가 구조를 알아야 당당하게 깎을 수 있다

- 제품의 제조에서부터 제품의 판매 단계에 도달할 때까지 소비된 일체의 원가 요소를 합하여 총원가라고 함. 

총원가 = 판매가 - 이익 = 고정원가+변동원가

변동원가 ; 판매 대수에 비례해서 같이 증가하는 비용

고정원가 ; 대리점을 유지하기 위해 들어간 고정비용을 판매 대수로 나눈 값

- 고정 비용을 잘 관리하는 것이 사업 성패의 분수령이다. 

- 소비자가 물건을 구입한다는 의미는 대리점 유지에 필요한 고정 비용을 일정 부분 분담한다는 뜻이다. 반대로 해석하면 당신이 어떤 대리점에서 냉장고를 구입하기 위해 협상을 하다가 가격이 맞지 않아서 구입하지 않더라도 타격을 입는 사람은 당신이 아니라 대리점이라는 사실이다. 

- 효율적인 구매를 위해서는 몇 가지 보조 수단이 필요하다

    할인을 해 줄 여력이 있는 대리점인지 아닌지를 알아야 함. 

    가격 협상에서 우위를 점할 수 있도록 비장의 무기를 준비하자. 예) 3%의 카드 수수료 절약위해 현금으로 지불

- 가격 깎는 것을 부끄러워하거나 두려워하지 말라. 대리점 사장은 당신보다 더 부자일 가능성이 높다. 

 

 

믿는 것이 힘이다.

- 일상생활에서도 이해하는 것과 믿는 것의 차이를 구별하기가 쉽지 않지만, 투자의 세계에서 그 두 의미는 완전히 다르다. 곡예사가 나이아가라 폭포를 건너는 것을 보는 것과 본인이 직접 그 등에 업혀서 폭포를 건너는 것의 차이라 할 수 있다. 

- 본인이 상식이라고 생각하는 부분도 다시 한번 점검을 해 보라.

- 전체 그림을 파악해 보려고 노력하라.

- 남의 시각으로 자신을 바라보라.

- 스스로의 생각을 정리해 보라. 생각을 정리하는 데 가장 좋은 것은 글로 써 놓고 여러 번 읽는 것이다. 

 

 

불확실성이 투자의 매력이다

- 상황 인식에 대한 오판은 금전적 손실로 직결될 수밖에 없다. 그러므로 투자 타이밍만큼이나 중요한 것이 투자에 대한 안목이다.

- 일반인은 보다 분석적인 방법으로 시장에 접근해야 한다.

- 투자의 속성은 불확실성에 있다. 이 때문에 실력이 있는 사람이 승리를 한다. 

 

 

달걀을 한 바구니에 담지 마라

- 우리나라 투자자의 경우 분산 투자보다는 집중투자를 선호하는 경향이 높다. 

- 침체기에는 독이 될 수 있는 것 또한 지렛대 효과이다.

- 기회비용 측면만 보면 분산 투자나 집중 투자나 비슷하지만, 부동산 시장은 약간 다르다. 

- 주식 시장에서는 이것이 같지만, 부동산의 경우는 그렇지 않다. 주식 거래세는 0.3%로 단일 세제이다. 양도소득세는 한 해에 벌어들인 소득에 대해 누진과세한다. 

- 부동산 시장에서는 여러 지역에 분산하여 투자를 하게 되면 자신이 투자한 지역을 객관적으로 보는 눈이 생기게 된다. 

- 진정한 분산 투자라면, 금리가 오르든 내리든 환율이 오르든 내리든 크게 영향을 받지 않는 투자 포트폴리오를 짜는 것이다. 

 

 

투자 타이밍만 잘 살려도 중간은 간다

- 수익률의 측면에서 보면 종목 선정도 중요하지만 결국은 타이밍이 중요하다는 것을 알 수 있다. 

- 종목 선정이 상대적인 수익률 싸움이라고 한다면 타이밍 선정은 절대적 수익률 경쟁이라고 할 수 있다. 다시 말해 하락장이나 비수기에는 '어디'에다 또는 '무엇'에다 투자를 했느냐가 중요하지만, 상승기나 성수기에는 투자 자체를 했느냐 안 했느냐가 수익률 제고에 중요한 잣대가 된다. 

- 적절한 투자 타이밍과 수익성 있는 투자처의 발굴

- 쌀 때 사서 비쌀 때 파는 것이 투자의 요체라는 것을 누구나 알면서도 이것을 실현하지 못하는 이유는 자기가 매수를 한 후 가격이 더 내려갈 것을 두려워하는 심리(공포)와 지금보다 더 싸게 산다면 수익률이 더 높아지지 않을까 하는 심리(탐욕)가 어우러지면서 타이밍을 놓치게 되는 것이다. 

- 바닥은 지나봐야 알 수 있다. 

 

 

황소와 곰에게 휘둘리지 말아라

- 뉴욕 월 스트리트에 가면 유명한 황소와 곰의 동상이 있다. 

- 주식 시장이나 부동산 시장의 머니 게임에서 황소나 곰은 거의 대부분 돈을 딴다. 사후에 언제나 조연으로 등장하는 개미들이 그 돈을 잃는 것이다. 

- 개미들이 잃지 않는 방법 :

    황소나 곰이 좋아하는 일을 하지 않는 것 : 주식이나 부동산을 자주 사거나 팔지 않고 중심을 잡고 있는 것. 시장에 들어가는 기회를 잃었다면 자신의 판단이 설 때까지 한템포 쉬는 것도 투자이다.

    확실하게 황소나 곰의 편이 되어서 그들보다 느리지 않게 빨리 움직이는 방법

- 정보로서의 가치는 몇 사람만이 알고 있을 때 그 희소성 때문에 인정받는 것.

- 정보 그 자체에 대한 환상은 버리자. 정보 자체보다는 그 정보를 해석할 수 있는 능력을 키우자.

- 황소와 곰은 개미의 친구가 아니다.

 

 

사고의 울타리를 벗어나라

- 만약에 기존에 살던 곳이 여러 가지 이유로 편하다고 느끼면 당분간 그곳에서는 전세로 살고, 대신 투자 가치가 있는 곳에 집을 사놓으면 된다. (투자와 실거주 분리)

 

 

변화의 흐름을 잘 파악하라

- 패러다임 시프트라 불리는 조류인지 단순한 파도인지 구분하는 법

    역사성

    상대성

    보편성 : 두 개 이상의 현상 간에 인과 관계가 있는가를 알아내는 것이 '보편성'의 중요한 요소임.

- 보편성이라는 시각으로 보았을 때 우리나라도 장기적으로 도심 회귀의 가능성이 높다. 

 

 

주식과 부동산, 나한테 맞는 재테크는?

- 부동산은 실물이다.

- 부동산 가격에는 하방 경직성이 있다.

    실수요자에게 있어서 부동산이 투자 자산으로 인식되는 것은 매수가보다 비쌀 때뿐이다.

    매수가보다 낮게 시세가 형성되면 투자자가 아니라 소비자의 행동 양식을 보여 준다. 

    자기가 가치 있다고 생각하는 만큼 돈을 주고 사서 살면 되는 것이다. 

    실수요자의 시각에서 보면 집값이 오를 경우에만 팔 생각이 생기는 것이고(투자자), 내릴 경우에는 거래에 대한 생각이 없어지는 것이다.(실수요자)

- 주택 시장은 레버리지 투자가 가능하다.

    전세가가 오를수록 투자 수익률도 따라서 늘어나는 것이 주택 투자의 특징이다. 

- 부동산은 거래 비용이 많이 든다. 

- 부동산은 시장의 반응 속도가 느리다.

    일과 후 또는 주말에 충분히 알아보고, 생각하고, 냉정히 결정할 수 있는 여유를 준다.

- 부동산에는 기관 투자가가 없다.

    주식 시장에서의 시장 주도권은 외국인 투자가와 기관 투자가가 가지고 있다. 

    부동산 시장에서 대부분의 거래는 내 집 마련을 하려는 실수요자와 아마추어 투자자에 의해서 이루어진다. 정보의 불균형 정도가 주식 시장보다 덜하다.

- 부동산은 수요과 공급이 제한적이다.

    주식 시장에서는 거래량 분석이 상당히 중요하다.(거래량은 주가의 선행 지수)

- 부동산은 환금성에서 제한적이다.

    현금화하기까지는 몇 달간의 기간을 필요로 한다.

- 부동산은 주식보다 초기 자본이 많이 필요하다.

- 주식은 포커, 부동산은 고스톱이다.

    주식은 시장에 참여하지 않은 사람에게는 피해가 없지만, 부동산은 시장에 참여하지 않아도 피해자가 될 수 있다. 

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부동산 투자를 위한 지침

 

 

보이지 않는 손, 시장의 원리를 파악하라

- 예전에는 사두기만 하면 무조건 오르던 집이 지금은 그런 곳과 그렇지 않은 곳으로 차별화된다는 의미이다. 아무 곳에나 사서는 곤란하고, 공실이 될 가능성이 적은 주택에 투자를 해야 한다. 

• 앞으로는 투자를 할 때 한 채를 사더라도 남들도 사고 싶은 곳에 사는 것이 좋다. (수요가 꾸준히 몰리는 곳)

 

인구가 줄면 집값이 떨어질까?

• 2031년 우리나라 인구는 정점을 찍고, 2045년이 되면 2015년 수준까지 인구가 줄어든다고 한다. 
• 미래에도 수도권은 인구가 많이 늘어나고, 지방은 인구가 적게 늘어나는 구도가 지속되게 된다. 
• 인구수가 다소 줄더라도 가구 수가 늘어나면 주택 수요는 늘어난다. 

 

베이비부머 은퇴는 재앙이 될까?

• 가진 것이라고는 집밖에 없는 베이비부머들이 은퇴를 하면서 노후 생활비 마련을 위해 집을 팔 것이라는 가설은 틀렸다.
• 60대 이상은 오히려 자가 보유율이 높아졌다. 은퇴 후 소득이 없어도 집은 팔면 안되는 '최후의 보루'라는 것을 알기 때문이다. 
• 1가구 1주택의 경우 주택 연금이라고 불리는 역모기지Reverse Mortgage Loan가 대안이 될 수 있다. 

 

좋은 투자처를 고르는 눈, 입지를 보라

• 입지 ; 직주근접(직장과 주거지가 가까이 있는지 여부), 교통, 교육, 거주 환경
• 서울에서 일자리가 가장 많은 지역은 강남구. 서초구, 중구, 영등포구.(강남, 강북, 영등포/여의도 3대 업무 지구)
• 베드타운인 경기도에서 일자리가 많은 서울시로 출퇴근하는 인구가 많다.
• 직주근접을 따질 때, 단순히 일자리가 늘어나는 것보다 그 직장에서 일하는 사람의 소득 수준이 중요하다.
• 양질의 일자리가 많은 서울의 주요 업무 중심지로서 접근성이 좋은 곳에 주거지를 마련하는 것이 유리하다.
• 사업체당 종업원 수가 높은 수도권 지역 ; 강남구, 서초구, 분당구 > 직주근접 효과가 크다.

 

입지의 3대 요소, 교통, 교육, 환경을 따져 보라

• 교통 ; 본인의 집을 사 줄 만한 사람의 직장과 접근성이 좋은 곳. 연봉이 높을수록 시간 절약분의 가치가 높아지므로 연봉이 높은 사람은 직장이 가까운 곳에 거주할 가능성이 높다. (강남 가기에 교통이 좋은 곳)
• 교육 ; 시험 점수보다는 자녀에 미치는 영향 때문에 학군이 중요함. 친구나 또래의 말이나 행동에 영향을 많이 받음. 
• 상대적으로 '공부 잘하고, 착실한' 학생들이 많은 학교에 집어넣고자 하는 것이 많은 부모의 생각. 
• '중학교 학군'이 점점 중요하게 되어 가고 있음. 그 동네의 경제적 수준이나 교육열에 따라 중학교의 학군이 정해진다. 
• 학군의 차이를 객관적으로 비교할 수 있는 기준 ; 학업 성취도 평가(11월말)와 특목고 진학률(5월말).
• 학업 성취도 평가는 그 학교에 공부 못하는 학생이 얼마나 적은가를 알아보는 지수이고, 특목고 진학률은 그 학교에 공부 잘하는 학생이 얼마나 많은가를 나타내는 지수.
• 고학력의 부모가 많은 지역, 중산층 이상의 경제력을 갖춘 지역, 그 지역의 구성원들이 비슷한 주거 환경을 갖추고 있는 지역.
• 아파트 단지가 많은 곳이 학력이 높은 경향. 임대, 소형 아파트보다는 대형 평형 아파트가 많이 포함된 단지. 
• 통상 집값이 비싼 동네가 학군이 좋은 경우가 많음. 
• 영어 성적은 통상 그 지역 소득과 비례함. 어려서부터 영어에 직접적으로 노출된 경험이 많음.(영어 유치원, 영어권 조기유학, 연수, 주재원 자녀 등)
• 수학은 교육과 훈련으로 승부남. 교육열이 높은 지역이 수학 점수가 높음. 
• 환경 ; 연령층이 높을수록, 소득이 높을수록 집을 선택할 때 환경을 우선적으로 고려하는 비율이 높아짐. 
• 장기 보유를 염두에 두는 실소유자는 환경이라는 요소를 반드시 따져 봐야 한다. 문제는 좋은 환경을 갖춘 곳은 이미 가격이 많이 올라서 비싸다는 것.
• 시간이 흐르면 점점 무감각해질 수 있는 조망권만 있는 곳보다는 그곳에 접근하여 운동이나 산책도 할 수 있는 체험권이 있는 곳이 앞으로는 더 각광을 받게 될 것.

 

새 아파트가 좋을까, 낡은 아파트가 좋을까?

• 처음으로 내 집 마련을 하는 사람일수록 자동차를 사듯이 고르는 경향이 있다.(감각상각을 생각해야함. 자동차 5년. 아파트는 40년)
• 돈 가치가 떨어지는 속도보다 건물 가치 떨어지는 속도가 느려서 상대적으로 집값이 오른 것처럼 보이는 것.
• 주택을 포함하여 자산에 대한 투자는 돈 가치 하락에 대한 헤지hedge 기능을 가지고 있다. 
• 주택에서 감가상각이 적용되는 것은 대지가 아닌 건물에 한하는 것이다. 
• 건물 가치보다 대지 가치가 높은 주택이 장기적으로는 상승 가능성이 더 높은 것.
• 대지 가치 = 입지
• 입지가 떨어지는 곳의 새 아파트 vs 입지가 좋은 곳의 낡은 아파트 (당장에 편하게 살려면 새 아파트를 사는 것이고, 고생을 하더라도 투자 가치를 보면 낡은 아파트를 사면 된다)
• 새 아파트도 입주한 지 5년 정도 지나면 그저 그런 아파트가 되어 버리고, 입지라는 경쟁의 장에 나서게 된다. 
• 겉모습만 보고서 알 수 없는 것이 '입주민의 수준'이다. 이 때문에 지금 분양받는 것보다는 나중에 옥석이 가려질 때, 프리미엄을 더 주더라도 옥을 선택하는 편이 안전하다.

 

아파트는 땅이다

• 입지에 따르는 프리미엄이 땅값이라는 형태로 나타나는 것이고, 그것이 결국 분양가의 차이로 나타나는 것이다.
• 현대의 주거 공간은 비슷한 부류와 사회 생활을 하는 주거 문화의 중심축이다.
• 새 아파트의 장점은 진화된 평면 설게, 현관까지 엘리베이터로 연결되는 지하 주차장, 새 감각의 인테리어 등이다. 
• 기존 아파트들이 비교적 입지가 좋은 곳을 선점하고 있는 경우 신규 아파트보다 비싸다.
• 새 아파트의 장점과 기존 아파트의 입지가 가지는 장점을 모두 갖춘 아파트 = 재건축 아파트
• 도시 재생 사업이 향후 주택 공급 방식의 주류로 자리매김할 가능성이 높다

 

집을 샀다 팔았다 해야 돈을 벌까?

• 집을 한번 사면 한 번도 떨어지지 않고 오르는 경우는 없다. 하지만 장기적으로 보면 사이클을 그리면서 우상향으로 가는 것이고, 이를 연결하면 돈 가치 하락분과 비례한다. 결국 현재의 최고가에 팔더라도 미래에는 그 가격에 다시 살 수 없을 가능성이 높다는 것이다.
• 샀다 팔았다는 반복하는 사람이 부동산으로 돈을 버는 이유
• 부동산 투자라는 것은 강제 저축 효과가 있다
• 부동산에 대한 관심이 남다르다
• 자금 형성이 덜 된 사람은 부동산을 샀다 팔았다를 반복하는 것이 좋은 전략이다
• 본인이 살고 싶어 하는 지역, 선호하는 평형을 생각한 후 최종적으로 이 주택을 사기 위해서 몇 개의 징검다리를 건너야 하는지를 생각해 보자
• 어느 정도 투자 자금 형성이 된 사람이라면, '가치 투자'를 하는 것이 좋다. (상급지 재건축?)

 

투자도 심리 싸움이다

• 불확실성을 두려워하는 사람의 특징은 추격 매수이다. 역사상 가장 비싼 값에 사게 되는 것이 추격 매수의 위험성이다.
• 추격 매수를 피하는 방법 : 국토교통부의 실거래가 동향을 활용하는 방법. 일방적인 매도 호가와 실거래가를 구별할 수 있는 유일한 방법.
• '아직 오르지 않은 지역'과 '앞으로 오르지 않을 지역'을 구분하기가 현실적으로 쉽지 않다.

 

투자 심리는 집값에 어떤 영향을 끼칠까?

• 한국은행에서 매월 마지막 주에 소비자 심리 지수(CSI)의 한 항목으로 "주택 가치 전망 지수"를 발표하고 있다.
• 2012년 하반기부터는 소비자 심리 지수와 아파트 가격 상승률 간의 동반 관계가 방향성은 맞지만 그 폭이 다름. 지난 몇 년간 집값이 약세를 보이면서 투자자들이 시장에서 많이 떠났고, 지금은 전세난에 몰린 실수요자들이 주택 시장의 주요 매수 세력으로 등장했다는 것을 의미함. 
• 실수요자가 주도하는 시장의 경우, 투자 경험이 일천하기 때문에 작은 충격에도 심하게 반응할 수 있다. 
• 실수요자가 주도하는 시장의 경우, 이사철에 투자 심리가 좋아진다. (이사철에 전세를 구하지 못한 실수요자들이 집을 사니까 집값이 오르고, 집값이 오르니까 투자 심리가 좋아져 보임.)
• 실수요자들은 집값이 쌀 때 사는 것이 아니라 본인이 필요할 때 사기 때문에 비싸게 주고 산다. 

 

실수요자가 내 집 마련을 쉽게 하지 못하는 이유

• 1) 관심의 차이 ; 평균 주택 보유 기간은 10년 이상으로 주택 거래에 대한 지식이 일천함. 
• 2) 너무 잘하려고 그런다 ; 너무 눈이 높아져 버림. 집에 있는 시간이 상대적으로 적은 맞벌이 부부라면 굳이 조망권 등 환경이 좋은 곳을 고집할 필요는 없다.
• 3) 지나치게 걱정이 많다 
• 4) 매수 타이밍을 잘 못 잡는다 ; 주택 가격 하락기에는 가격이 더 떨어질까 봐 못 사고, 주택 가격 상승기에는 지난번에 사려던 가격이 생각나서 못 산다.
  • 상대는 나보다 더 똑똑하다는 생각을 가질 때 합리적인 거래가 이루어진다.
  • 현재 형성되어 있는 시장가는 수많은 사람들의 이해 관계가 얽히고 설켜서 힘의 균형점을 이룬 것이다. 
• 5) 전세 거래와 매매 거래를 착각한다. 전세는 본인이 살기 편한 곳을 고르면 된다. 매매를 할 때는 본인의 입장보다는 나중에 그 집을 팔아야 할 때 그 집을 사 줄 잠재 매수자의 입장을 고려해야 한다.

 

상승장과 하락장에서의 전략은 다르다

• 상승장
• 과거 시세에 너무 연연해하면 곤란하다. 현재 시장가는 현재의 시장 상황을 정확히 반영하는 것이다.
• 판단은 신중하게 행동은 빨리 해야 한다. 신중하게 판단한다고 하면서 결정을 하지 못하고 꾸물거리는 경우가 많다. 이런 사람은 판단할 시간이 더 필요한 것이 아니라 시장 상황이 변하기를 기다리는 것이다. 
• 상승장에서는 일시적 1가구 2주택 전략을 활용해야 한다. 기존 집을 파는 기간을 3년 정도로 보고 이 기간 동안에 기존 집을 파는 경우 비과세 혜택을 주고 있음. (21년 5월 현재 많이 달라진 점)
• 이사 갈 집을 먼저 산 후 기존 집을 나중에 판다면 갈아타기를 하는데 위험성이 없다. 전세를 끼고 사 두었다가 전세 만기가 되는 2년 후에 본인이 거주하던 집을 팔아서 이사를 하게 되면 자금 측면에서도 무리가 없기 때문이다. (21년 5월 현재 많이 달라진 점)
• 무조건적인 추격 매수는 지양해야 한다. 아무리 급해도 자기가 사려는 집이 내재가치가 있는지를 따져 보아야 한다.
• 하락장 : 거래량이 줄어든다. 매물이 시장에 쌓이기 시작하면 급매물 위주로만 거래가 된다.
• 시장에 나온 매물이 진짜 급매물인지 알아볼 필요가 있다.
• 판단은 신중하게 행동은 한 박자 천천히 해야 한다.
• 하락장에서는 먼저 팔고 나중에 사는 전략을 활용해야 한다.

 

아파트, 그 대안은 없는가?

• 빌딩의 형태 ; 고층 아파트, 주상복합, 오피스텔
• 저층 아파트(5층 이상), 연립주택, 빌라(연립주택이나 다세대주택의 한 종류)
• 다세대 주택 ; 연립주택 조건 + 바닥 면적이 660m2 이하, 소유주가 각기 다름.
• 다가구 주택 ; 바닥 면적이 660m2 이하, 3층 이하, 소유주가 1명

구분	층수	바닥 면적	소유주
아파트	5층 이상	660m2 초과	가구별 소유
연립주택	4층 이하
다세대주택		660m2 이하
다가구주택	3층 이하		1인 소유

• 아파트의 장점 ; 아파트는 살기 편한 곳이라는 인식, 보안이 상대적으로 뛰어남, 고층인 경우 조망권이 확보됨. 또래 문화를 즐길 수 있음, 환금성이 뛰어남, 대단지의 경우 그 자체로 상권이 형성됨.
• 아파트의 단점 ; 자연 친화적이 아님, 노인층이나 어린이에게 생활이 부자연스럽다, 층간 소음에 취약하다
• 단독주택의 장점 ; 층간 소음 등 사생활 보호 측면에서 유리, 4면 채광이 가능하므로 집안이 밝음, 정원이나 마당이 별도로 있음. 
• 단독주택의 단점 ; 유지 보수가 끊임없이 필요(미국 남자들의 가장 큰 취미는 집 고치기), 연교차가 심해 난방비나 냉방비가 많이 든다, 보안에 취약, 양질의 단독주택을 짓기에 우리나라의 땅이 부족, 환금성이 부족, 
• 인간은 생활수준과 소득이 점차 올라갈수록 쾌적한 환경에 대한 욕구가 커진다. 현재 콘크리트 숲이라고 할 수 있는 아파트가 가지고 있는 가장 큰 약점이 자연 환경에 대한 접근성이 떨어진다는 점이다.

 

집을 왜 사야 하나?

(80%의 중산층이 왜 집을 사야 하는지 심리적인 측면, 경제적인 측면에서 살펴보자)

• 주거 안정성 ; 자기 집에서 살면 본인이 원하는 때까지 그 집에서 살 수 있다
• 집에 대한 애착 ; 사람은 무언가 소유를 할 때 애착이 생긴다.
• 성취감 : 장가를 가서 부모님의 도움 없이 내 집 마련을 하는 순간이 경제적으로 완전히 성인이 되는 것으로 여겨지기도 한다. 
• 강제 저축 효과 ; 수도권의 높은 주거비(계속 인상되는 전월세 보증금으로 어느덧 자산이 모이게 됨)
  • 주거비가 상대적으로 저렴한 지방에 거주하는 경우 소비 수준이 높아지기 쉽다. 

두려움의 이불에서 나와 세상과 싸워 이겨라.