강남에 집사고싶어요 / 오스틀로이드 / 진서원

강남에 집사고싶어요 / 오스틀로이드 / 진서원

부동산 카페의 네임드 중 한 명인 분.
책 표지 설명 그대로 강남 거주 30년한 워킹맘의 아파트, 교육, 투자 이야기다.

2019년 12월에 발간된 책이다. 

다른 투자서와는 다른 차별점이 몇가지 있어서 유익했다.
- 실제 강남에 오래사면서 아이를 키운 사람의 이야기.
- 수필같은 필체로 담담하게 서술하는 방식이라 다른 투자서와는 결이 다른 것.
- 대치동에서 아이를 키우는 것에 대한 막연한 부정적인 편견을 바꿔준 것.

근데, 읽다보면 기승전'자기자랑'이긴 하다. 
자녀는 의대보내고, 운이든 실력이든 강남 요지 아파트 몇 채를 가지고 있으니...
부러우면 지는 건데, 읽는 내내 졌다. ;;

이책을 읽고 탄천을 건너가는 것에 다시 생각해보게 되었다. 

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저자의 부동산 이력)
삼성동 옥탑 월셋집에서 신혼 시작.
인덕원 빌라 매수 2,500만원 > 5,700만원에 매도. 3년 거주.
1기 신도시 발표. 산본 9단지 백두극동아파트 49평 분양. 
큰애 초등학교 입학 직전에, 산본 아파트를 전세 놓고 강남(전세)으로 이사. 역삼동 개나리 아파트. (도성초등학교)
1998년 산본 아파트 매도.(9,100만원에 분양 > 2.1억 매도)
대치동 선경 31평 매입,(매매 2.6억, 전세 1.5억) >(55평 계약 후 갑자기 폭등하여 31평을 매도한 금액으로 51평 갈아탐.)
2000년 대치 선경 55평 매입. (매매 7.3억, 전세 4.5억)
1년 뒤 선경전세가 2억 올라 그 돈으로 은마 34평 갭투자함(매매 5억, 전세 3억)
그리고 2년 뒤 은마 전세가 2억이 올라 원금회수 후 2억으로 역세권 소형에 갭투자함.
그 후에도 선경은 실거주하다 2015년 전세 놓고 신축으로 이사할 때, 전세금 12억이란 기회비용을 주었음. (집값은 5배 상승.)
2017년 반포 신축으로 갈아탐. 

 

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프롤로그_부동산 투자 공부는 왜 필요한가?

- 부동산 투자는 가용자금, 연봉, 이자 감당 능력, 나이, 자녀, 근로소득 가능연한, 선호하는 지역과 삶의 방식 등을 고려해서 이루어져야 한다.
- 부동산 투자에서 추구하는 목표는 간단하다. '쌀 때 사서 비쌀 때 파는 것'과 '오를 지역을 사는 것'이다.

 

1. 나는 왜 '부동산 공부'를 시작했는가

 

강남 굿바이

- '집'은 한 사람의 '욕망'과 '꿈'을 포함하고 있는 복합공간으로 지금 우리가 원하는 집은 그냥 '집'이 아니라 '내가 원하는 집'이다. 

- 우리 속에 내재된 은근한 과시욕과 욕망이 사라지지 않는 한, 주거지의 양극화는 더욱 심화될 것이다.

- 우리나라 사람들이 생애 처음으로 '내 집'을 마련하는 평균 나이는 43.3세이다.

 

차선이 최선이었다

- 88올림픽 후, 집값이 2배 이상 상승함. 집은 돈을 모아서 사는 것보다, 융자를 받아서 먼저 사는 게 이익이다.

- 갈아타려고 하면, 상승기에 비싸게 팔고 비싸게 사거나, 하락이에 싸게 팔고 싸게 살 수밖에 없다. 

- 집을 팔 때 가져야할 인도주의 정신

• 무릎에서 사서 어깨에서 팔아라
• 다음 사람 먹을 것도 남겨두어야 한다

 

다시 강남으로

- 더 힘든 때는, 갈망하는 대상이 없을 때이다. '욕망'이란 '삶의 의욕'인데, 그게 없는 사람은 삶의 의미를 잃은 사람이기 때문이다. 무언가를 향해 치열하게 에너지를 쏟는 그 순간이 바로, 삶을 즐기는 순간이다.

- 내 자식은 좀 더 나은 교육환경에서 키우고 싶다는 갈망이 있어 강남행을 고집함.

- 신축의 가치는 시간이 흐름에 따라 점차 퇴색해 가는데 비해, 강남이란 입지는 아직까지 신축을 팔아서 다시 모여드는 최종 목적지로 건재하다.

 

집도 사람처럼 인연이 있다

- 역삼동은 북쪽 테헤란로와 단절되고, 서쪽 동영문화센터 쪽으로도 단절되고, 동쪽 상업지역과도 단절되고, 이상하게 남쪽 도곡동 쪽과도 단절된 섬 같은 느낌. 

- 대치동은 광장으로 나온 느낌. 익명성, 거리감, 무관심. 

 

집으로 집을 사다

- 당신이 놓친 기회는 사라지지 않는다. 다른 사람이 잡았을 뿐이다. 

- 기회를 인식하고 잡는 것도 훈련된 능력이 필요하다.

- 근로소득만으로 강남 아파트를 살 수 있는 사람은 많지 않다. 원하는 집을 얻는 과정은, 눈덩이를 굴리듯 집에서 살을 붙이는 과정이다. 집은 집으로 사야 한다.

- 물가상승률을 반영하는 집을 '얼마나 빨리 소유했느냐'가 원하는 집을 얻는 시간을 단축하는 중요한 요소이다. 집을 지니게 되는 순간부터 물물교환의 수단이 생긴 것이다.

- 부동산은 운이 중요하다고 하지만, 행운도 결국 한 발을 내딛는 사람에게만 주어지는 것이다.

 

빚으로도 빚을 낼 수 있다

- 신혼부터 전세 대신 레버리지를 잘 이용해서 투자 가성비 좋은 곳에 집을 사서 시작하면, 나중에 갈아타기가 휠씬 쉽다.

- 달려가는 집값을 잡기 위해서는 남의 오토바이(융자)라도 빌려 타고 달려가야 한다. 레버리지를 이용하는 것은 '시간을 버는 행위'이다.

- 제자리에 머물러 있는 그 자체가 바로, 가장 두려워해야 하는 상황이다. 

- 시간이 흐르면, 물가상승률만큼 집값은 오르지만, 돈의 가치는 떨어져 빚의 가치도 함께 떨어진다.

 

어디에 집을 사야 오를까요?

- 대치동 대장 우선미 ; 단지 내 초등학교. 양재천변, 중대형 위주

• 개포 우성 ; 대청중학교. 양재천변으로 긴 단지 형태라 재건축 후 양재천뷰가 많이 나옴. 더블역세권(3호선, 분당선)인 도곡역 초역세권. 대각선에 있는 숙명여고, 중대부고 접근성이 좋음.
• 대치 선경 ; 대청중학교. 3호선 대치역 초역세권. 개포동역(분당선)도 이용 가능. 은마 상가 접근성 좋고 길 건너 래미안대치팰리스 상가 이용이 편함. 
• 대치 미도 ; 중학교 없음.

- 재건축 후를 생각하면, 대단지 프리미엄과 GBS 라인인 영동대로를 끼고 있는 은마와 미도도 장점.

- 아무리 유망지역이라 해도 투자자가 많이 들어간 곳은 이미 유망지역이 아니다.

- 현실을 직시하고 욕심을 다스려서, 무리하지 않는 범위 내에서 가성비 있는 선택을 하는 것이 좋다. '자신의 한계를 알고 인정하는 것'은 쉬워 보이지만, 정말 어렵다. 

 

쉬우면서도 어려운 '아파트 갭투자'

- 실거주는 하지 않고 시세차익만 취하는 경우나, 집값이 오르기 전에, 거주할 집을 갭으로 먼저 사놓는 경우 등등

- 가장 난이도가 높은 것이 '지역 선택'

• 상대적으로 저평가된 지역, 호재가 있는 지역, 연동되어 상승할 지역 등
• 일단 지역을 많이 알아야 하고, 상대적인 비교와 역학관계 등을 파악할 수 있어야 함. 

- 장점

• 적은 돈으로, 짧은 기간에, 고수익을 올릴 수 있음.
• 전세가 상승을 통해 원금 회수가 가능하고, 그것으로 재투자할 수 있는 기회비용을 얻을 수 있음.

- 비싼 재건축 아파트 ; 지금 당장 효자 노릇해 줄 아파트로 많은데, 굳이 죽고 나서 효자 노릇하는 아파트까지 필요 없다는 생각.

• 아무리 큰 수익을 가져다줄 아파트라 할지라도, 언제 수익을 실현하느냐가 중요하다.
• '빠른 수익 실현'을 통해, 새로운 투자를 위한 '기회비용'을 얻어서 기하급수적인 수익을 실현하는 것이 중요하다.

- 젊은 일꾼을 두자 ; 집값만 오르는 게 아니라, 전세금도 함께 오르는 아파트

• 전세가율 50% 이상되는 신축 아파트 갭투자는 매력적이다.
• 신축 아파트가 대세인 건, 실거주 선호도가 높아서이기도 하지만, 투자비가 적게 들고, 수익성이 좋은 '젊은 일꾼'이기 때문이다.

- 집값만 오르고 전세금이 오르지 않는 아파트는, 계속 살만 찌고 알을 낳지 못하는 닭과 같다.

• 똘똘한 한 채가 계속 새끼를 쳐서 집이 불어난 다주택자 많다.
• 전세 수요가 많은 역세권 아파트, 교통의 핵심지, 학군 지역, 직주근접 아파트에 투자해야 하는 이유.

 

숨어서 웃는 강남 구축 아파트

- 집주인과 전세 세입자 둘 다 이익이었던 것이 전세 제도

• 저금리 시대로 은행에서 돈을 빌려, 그 돈으로 집을 사는 게 이익인 시대.
• 집주인은 전세보다 적은 돈으로 집을 소유하고, 몇 년 만에 수억의 차익을 챙기는 불공평한 게임이다.
• 전세를 사느니 차라리 그 돈으로 갭투자를 해놓고, 월세 사는 것이 휠씬 이익인 시대가 되었다.

- 아파트 갭투자 주의 사항

• 투자 메리트가 없는 지역은 매매가가 오르지 않아서 갭이 작은 경우가 있다. 아파트가 노후되거나 하락기가 오면, 역전세 우려가 있다.
• 주변에 새 아파트를 지을 수 있는 빈 택지가 많거나, 가까운 곳에 싼 대체 아파트가 있는 곳은, 신축이라고 매매가나 전세가가 상승하는 데 한계가 있다.

- 최근 아파트값 급등으로 갭투자 환경이 많이 바뀌었다. 

• 신축 40~55%, 구축(90년대 아파트) 40~45%, 재건축 25~35%정도라서, 갭투자 부담이 매우 큰 시기이다.
• 전세가율이 50% 이하로 떨어지면, 투자 메리트가 떨어진다.

- 강남 핵심지 신축 대형 아파트

• 상대적으로 갭이 작고, 평단가가 낮다.
• 대형은 수요가 한정되어 있고, 하락기에 내림폭도 크고, 중소형 아파트에 비해 매매가 힘들다.

 

두껍아, 두껍아, 헌집 줄께, 새집 다오

- 레버리지와 시차를 이용해서 자신의 소득 범위를 뛰어넘기 위해 재테크를 한다. 

- 이제는 레버리지를 이용해서 위로 올라갈 수 있는 사다리가 끊긴 상태이다.

- 특히, 젊은 분들은, 소액으로 투자가 가능한 분야를 알아두는 게 중요하다. (재개발, 분양권 등)

- 부동산 투자도 강남 아파트 투자가 제일 쉽다. 소액으로 수익을 얻을 수 있는 가성비 좋은 곳을 찾는 게 힘들다.

- 분양권 매매 ; 아파트 분양권을 프리미엄 주고 사서, 등기 치기 전에 되팔거나 입주까지 들고 가는 것.

• 지금은 중도금 무이자 대출이 안 되고, 상승기라 프리미엄도 비싸고, 전매제한이 많아서 분양권 매매가 쉽지 않다.

- 재개발과 재건축

• 공통점 ; 과정이 쉽지 않다. 중간중간 리스크도 많고, 오래 걸린다.
• 힘든 만큼 잘 버티면 수익도 크다.

- 재건축 ; 낡은 아파트를 부수고 새 아파트를 짓는 주민자치사업. 새로 짓는 과정에서 가구수를 늘려 일반분양함으로써, 건축비를 충당하는 형태.

• 입지와 용적률이 중요.
• 전세가율이 낮아서 투자비가 많이 드는 단점.

- 재개발 ; 입주 때까지 들고 가는 경우도 있고, 중간에 프리미엄 차익만 취하는 사람도 있음.

• 집값은 거의 없고 대부분 '땅값'과 '프리미엄'이다.
• 재개발 프리미엄 = 리스크 값 + 기다린 값
• 일반분양가보다 싼 조합원 분양가로 입주할 수 있는 자격을 얻기 위해 재개발을 산다. 조합원은 동과 층을 우선 선택할 자격이 주어진다.

- 단계별 특징

1. 구역 지정 ; 관리처분 이후 매매가 금지됨. 초기에 들어가려는 투자자가 많아짐.
2. 추진위원회 및 조합설립인가 ; 소유주 75%의 동의를 받으면 조합설립이 가능.
3. 사업시행인가 ; 집값(감정) 평가를 하는 단계. 실망 매물이 나오는 시기.
4. 관리처분인가 ; 예전엔 계약금 10%만 내고 중도금 60%가 무이자였음. 
5. 일반분양 ; 청약 탈락자들이 조합원 입주권을 많이 사는 시기.

- 안정적인 단계에 들어선 재개발은 초기 투자 비용을 감당할 능력만 된다면, 주택이나 빌라를 사는 게 이익이다.

- 특히 재개발은 조합장을 비롯해서 조합의 성격이 중요하다. 매수하기 전에 조합 내부의 내분은 없는지 살펴보는 것이 중요하다. 

- 요즘 비조정지역 재개발에 사람들이 많이 몰리는 이유는, 소액으로 진입이 가능하고, 일반 과세로 팔 수 있어서 다주택자들도 관심이 많기 때문이다. 

 

그는 왜 자꾸 타이밍을 놓치는가

- 지나치게 완벽한 상황을 머릿속에서 만들려다 보면, 기회를 놓치게 된다. 그래서 완벽한 '지식'보다는 '타이밍'을 카운트하는 자세가 필요하다.

- 주변의 부동산 고수들 ; 자신의 투자 상황이나 스타일에 맞게, 자신 있는 지역과 분야에만 집중해서 투자하면서 잔뼈가 굳은 분들

- 대세상승기에 가장 나쁜 경우는, '최고의 선택을 하지 못하는 것'이 아니라 '타이밍을 놓치는 것'이다.

- '가성비'란 말은 '완벽하지 않다'는 의미를 내포하고 있다. 가격은 생각하지 않고, 완벽한 잣대를 들이대서 좋은 기회를 놓치는 실수를 범하곤 한다.

• 빠지는 요소가 있더라도, 그것을 커버할 만한 확실한 장점이 있고, 가격이 싸다면 가성비 좋은 투자이다.

- 지나치게 전망에 집착하고, 많은 지역을 놓고 비교하다 보면, 관심 범위가 넓어져서 이것저것 따지느라 타이밍을 놓치게 된다.

 

한 단계 점프할 수는 없을까

- 잘 아는 지역 위주로 투자하는 것이 쉽고 안전한 면이 있지만 좁은 범위 내에서만 투자를 하다 보면, 비교 대상이 적어서 투자의 효율성이 떨어질 수도 있다.

• 경험과 타성의 테두리 속에서 맴돌게 된다.

- 목돈이 없어서 처음부터 콩 투자가 힘든 경우는, 좁쌀 투자를 이어가다가, 적당한 시점에 뭉쳐서 '똘똘한 한 채'를 만들고, 다시 가성비 좋은 좁쌀 투자를 병행해 가는 방식이 좋아보인다.

• 소액투자만 계속하는 것을 권하지 않는다. 투자 금액의 볼륨을 키울수록 수익률이 배가되는 경우가 많다.

- 좁쌀 투자의 장점 ; 투자금과 거래 비용이 적게 들고, 수요가 많아서 매매가 원활하다.(부동산이 비상금 역할을 해야 할 때 매도가 쉽다)

• 좁쌀들 사이에서 현금 흐름이 생겨서(전세가 오르면 현금이 생김) 여유가 생기면 수익형으로 돌리고, 투자금이 필요하면 전세로 돌리는 방식으로 유용하게 이용할 수 있다.

- 고가주택 소유자들이 다주택으로 갈 경우, 융자가 되지 않기 때문에 소액투자를 적절하게 병행하는 것이 좋다. 

• 특히, 근로소득이 줄어들기 시작하는 50대 후반부터는, 이런 방식이 반드시 필요하다.

- 세상에서 가장 강한 사람은, 자기 자신을 이기는 사람이다.

• 간혹, '자기 자신의 성향'이 부동산 투자에서 가장 큰 장애 요소가 될 수도 있다.

 

2. 우리는 왜 부동산 투자를 하는가

 

부자가 되려면 부자 동네에 가야 한다

- 삼성 이건희 회장 ; 부자 옆에 줄을 서라. 산삼밭에 가야 산삼을 캘 수 있다.

• 부자가 되기 위해서는 부자 가까이에서 부자의 사고방식과 행동 양식을 배워야 한다. 

- 어른이 돼서도, 경제관념이나 재테크는 어떤 그룹에 속해 있느냐에 따라 그 결과를 달리한다.

 

다주택자가 되고 싶으세요?

- 부동산은 함부로 팔면 안 된다. 

• 부동산 부자는, 돈이 필요할 때도 부동산을 팔지 않아서 부자가 됐다.

- 주변의 다주택자들을 보면, 집을 살 때도 신중하게 사지만, 한번 산 집은 잘 팔지 않는다.

• 세금, 유지비용, 세입자 관리에서부터 역전세 불안까지, 수많은 리스크와 갈등의 순간이 존재한다.

- 스티브 잡스 ; 버티는 사람은 더 많은 기회를 만날 수 있다. 차이를 만드는 것은 바로, 인내다.

- 부동산 공부는, 경제적 자유를 누리기 위해 필요한 부분이다. 그런데 부동산 전문가처럼 하루의 대부분을 부동산 공부에 몰두하면 부작용도 크다.

• 가장 큰 문제는 근로소득의 원천인 직장이 시시하게 여겨진다는 것이다.
• 삶도 다양한 맛을 즐길 수 있는 사람이 진정한 위너이다.

- 우리나라는 땅덩어리가 좁아서, 투자의 범위를 파악하는 데 그리 많은 시간이 소요되지 않는다. 몇 년만 꾸준히 공부하면 금방 임계점에 다다른다.

• 그다음부터는 정보 싸움이 아니라 '심리전'이다.

- 세금에 대해서는 다주택자가 되기 전에 미리 공부가 되어 있어야 한다.

- 투자 스타일 별 특징

• 고가의 강남 아파트만 몇 채
• 소액으로 여러 군데 투자해서 가볍게 사고파는 분
• 여유가 된다면 이 둘을 병행하는 것을 추천.

- 투자 비용과 거래 비용이 많이 드는 '핵심지 투자'는 10년 이상 지니고 가는 '장기투자'가 많은데, 중간에 변수도 많고 유지비도 많이 든다. 그래서 이를 지탱하고 보완해 주는 소액투자물이 반드시 필요하다.

 

부동산 투자에 대한 이중 잣대

- 자기 자신도 부동산 투자를 하고 있다는 걸 인식하지 못하고, 타인을 비난하는 사람들이 종종 있다.

- 자본주의의 장점은, 재테크를 통해 자신의 소득 범위를 뛰어넘을 수 있는 가능성을 꿈꿀 수 있다는 것이다. 우리가 재테크를 하고, 부동산 투자를 하는 이유는, 주어진 환경을 뛰어넘고, 원하는 집을 마련하는 시간을 단축하기 위해서이다.

 

왜 부동산 문제로 다투는 부부가 많을까

- 아내들은 집에 대해 생각하고 느끼는 시간이 많다 보니, 집을 '수치'나 '논리'가 아닌, '생활 감각'으로 받아들이게 된다.

- 남편보다 부인이 부동산의 주도권을 쥐고 있는 집이 부동산 투자로 성공하는 경우가 많다.

 

이제는 발품보다 손품의 시대다

- 집을 사고팔 때도, 갑의 입장에서 매매의 주체가 되기 위해서는 집을 사고파는 노하우 역시 학습해야 한다.

- 근저당이 설정되어 있는 경우, 전세금을 받아서 상환하겠다는 경우가 많다. 

• 잔금 치를 때, 집주인과 함께 은행에 가서, 융자를 상환하고 말소 신청까지 하는 걸 확인해야 한다.
• 만약 융자를 일시적으로 상환해도 '말소'하지 않은 상태에서 집 계약이 이루어지면, 계약자가 은행보다 후순위로 밀리게 된다. 
• 국가 세금을 연체한 경우, 전세 세입자보다 국가가 우선이다.

- 법인과 거래할 때는 국민주택 규모 이상은 부가세를 매수자가 내야 하는 조항이 있기 때문에 반드시 확인하고 계약을 해야 한다.

- 부동산중개업소를 잘 선택해야 한다.

• 부동산 전체 흐름과 지역 정보 및 취사선택, 심지어 융자받는 법까지 알려주는 곳도 있다.
• 수요자에게 객관적인 정보와 발전적인 시각을 제공해서 현명한 선택을 할 수 있도록 중간 역할을 하는 부동산 업소를 만나는 것은 큰 행운이다.
• 터무니없이 싼 가격에 나온 '눈먼 매물'이 있다. 부동산 입장에서는 무조건 거래가 되는 것이 중요하기 때문에(복비가 큰 차이 없음) 이런 경우가 생긴다.
• 반드시 자신이 주체가 되어 매매를 해야 한다.

- 돈 계산을 정확히 하자.

• 사람은 타성의 동물이라서 당연시되는 순간, 원하지 만큼 오지 않으면 불만을 품게 된다.
• 아이들에게 하는 말. '더치페이가 아닌 경우, 세 번까지는 밥을 사라. 그러나 그 이후에도 밥을 사지 않는 사람과는 관계를 끊어라.'
• 계약서를 쓸 때, 최고 요율대로 써놓는 경우가 많다. 서로간의 계산에 갭이 발생하지 않도록, 계약할 때 복비를 조율하여, 명확하게 문서로 명시하는 것이 좋다.

- 손품-전화-발품 

• 필터링 단계에서 사정권 내에 들어오지 않는 집은 '예선 탈락'이다. 찾는 사람이 적은 집은, 팔 때도 힘들고 집값이 오르기 힘들다.
• 출퇴근 시간이나 주말을 이용해 몰아읽기(벽타기)정도만 해도 충분하다.

 

자식을 100억대 부자로 만드는 방법

- 유대인들은 아이가 만 13세가 되면 친척과 지인들이 모여서 축하해 주면서 돈을 모아 준다. (한화 약 5,000만 원 정도)

• 그 돈은 아이가 성장할 때까지 부모가 관리하며 경제교육을 시키는 용도로 사용.
• 아이가 성장해서 부모로부터 독립할 무렵 종잣돈(seedmoney)으로 쓰도록 한다.
• 경제교육 + 하부르타 교육

- 세상 돌아가는 이치를 깨달을 틈도 주지 않고, 영어 수학만 비싼 사교육비 들여서 시킨다고 공부를 잘하는 것이 아니다. 

- 어릴 때부터 경제관념을 심어주고, 재테크가 부끄러운 것이 아닌 자본주의 사회에서 당당하게 행해져야 하는 경제활동 중의 하나라는 인식을 자녀들에게 심어주는 것이 중요하다.

- 돈에 돈이 붙는 이치를 깨닫게 되면, 별생각 없이 소비하던 습관이 사라지고 돈을 모으게 된다.

- '증여'는 단순히 재산만 물려주는 것이 아니다. 부모의 재테크 능력도 함께 물려주는 것이다. 

- 증여용으로 소액투자를 하는 것은, 씨앗만 심어놓은 화분을 사는 행위이다. 

• 증여용 부동산을 살 때는, 현재는 싸고 투자금이 적게 들지만 시간과 함께 숙성시키면 보물로 변할 수 있는 것들을 선택해야 한다. (초기 재개발)
• 전세 낀 집을 증여할 경우(부담부증여) 자녀가 소득이 없는 경우엔 전세 부분에 대한 세금(양도세)을 따로 내야 한다. (이경우 재건축보다는 전세가 오르는 집을 증여하는 게 좋다)

- 결혼 전, 미리 10년 정도 내다보고 이런 작은 씨앗을 뿌려두면, 시간의 흐름과더불어 중요한 시기에 꽃을 피우게 된다. 

 

집을 지키는 것도 재테크다

- 집은 가족의 보금자리이기도 하지만, 중요한 자산으로서, 자식들의 학비와 결혼자금이 되기도 하고, 우리 자신의 노후 대책 자금이 되기도 한다.

- 생애 주기에 따른 차이

• 고등학교 다닐 때까지는, 아이들 행동반경이 동네를 벗어나지 않음. 부모의 직장 외엔 교통이 크게 문제되지 않음. (수도권 교육환경이 좋은 곳)
• 대학생이 되면 행동반경이 커져서 귀가 시간이 늦어짐. (교통이 편한 주거지)
• 자식들 출가시키고 부부만 남았을 때. (생활 인프라가 잘 갖춰지고 교통이 편한 곳. 친구들이 많이 살고 있고 사람들이 많이 모이는 곳)
• 더 나이들어 병원 찾을 일이 많아지면, 가까운 곳에 대형병원이 있어야 함. 갑자기 목돈이 필요한 경우 비상금 역할을 할 수 있는 현금화가 쉬운 집이 좋음. 
• 애들 어릴 때 잠시 넓은 평수에 전세 들었다가, 아이들 크고 나서 다시 자기 집으로 들어가는 방법도 있다. 

- 집은 거주 개념 외에 재테크 개념도 있기 때문에, 자신이 가고 있는 방향이 어디인지 '목표의식'이 필요하다.

- 부동산 투자는 편한 대로 흘러가고자 하는 '원심력'에 대항해서 '구심력'으로 견디고 버티는 행위이다.

 

3. 강남에 집 사고 싶어요

 

강남 키즈들이 돌아오고 있다

- 30년이란 세월을 통해 강남 아파트는 한번 팔면 다시 사기 힘들다는 교훈을 얻어서 쉽게 팔지 않는다.

- 고소득 연봉자가 많아지면서, 주거지의 차별화를 추구해서 강남행 준비하는 30대 후반과 40대 초반 분들의 최대 관심사 ; 교육, 재테크

 

왜 대치동으로 라이딩하는가

- 같은 이름의 학원이 있어도 굳이 아이를 대치동으로 라이딩하는 이유

• 일타강사가 대치동에서만 수업하기에도 바빠서 다른 지역으로 출강하지 못한다. 엄마들이 원하는 것은, '학원'이 아니라, '원하는 강사가 강의하는 학원'이다.
• '수강생'때문이다. 어떤 또래 집단과 함께 수업을 듣는가에 따라 수업 분위기가 달라진다고 생각한다.
• 특화된 수업을 받을 수 있는 학원이 대치동에 많다. 예) 특목고 내신, 심화수업 등

- 학원가가 한티역까지 내려온 이유들

• 대치동 중심 학원가의 임대료 상승
• 분당선을 이용해서 학원에 다니는 학생들을 수용하기 위해서
• 지난 10여 년간 한티역 부근에 대규모 신축 아파트 단지가 꾸준히 들어섰다.(강남에 새로 진입하는 젊은 부부들에게 인기)

- 대치동을 중심으로 도곡동, 역삼동, 개포동, 일원동을 아우르는 거대한 강남 학군.

- 대치동 아이들 사이에는 학교 성적 외에, 학원 레벨테스트로 정해지는 또 다른 실력이 존재한다. 

• 각 과목별로 세분화되어 집중적인 수업이 이루어질 수 있다.

- 또 하나의 특징 ; 팀수업

• 주로 중3 겨울 방학 때부터 시작한다. 팀은 아이들 실력이나 공부 스타일, 학부형끼리의 호흡 등을 고려해서 짜게 된다.
• 외부에서 라이딩하는 분들은, 인터넷에 노출된 강사들의 강의만을 수강하는 경우가 많다. 실제로 대치동엔 학원도 많고, 노출되지 않는 실력 있는 강사들이 많다. 

 

대치동의 밤은 저물지 않는다

- 대치동에 대해 막연히 두려움을 느끼는 분들이 많다.

- 아이들 생활 속에 '공부'가 자연스럽게 자리잡고 있다.

- "대치동 미도아파트에서 돈 자랑하지 말고, 선경아파트에서는 학벌 자랑하지 말고, 우성아파트에서는 권력 자랑하지 말라"는 말이 있었다.

- 대치동 부모들은 자신의 능력으로(특히 공부) 성공한 사람들이 많다고 한다. 사업가나 권력층보다는 전문직에 종사하는 사람이 많은 것 같다.

• 자신들이 그랬던 것처럼, '자식 교육'을 인생의 중요한 부분으로 생각하는 사람들이 많이 모인 지역.
• 비교적 '부모의 배경'에 대해 무심한 곳

- 중간에 전학 와도 다른 지역에 비해 오히려 적응하기가 쉽다. '전학생'이 많다. (초등 저학년)

- 세상에 우수한 아이들이 많다는 것을 알기 때문에 우월감을 과시하지 않는다. 

- 걸어서 다니는 동네 학원이 국내 최고 수준의 강사들이 강의하는 학원이라 싼 값에 질 좋은 수업을 들을 수 있다.

- 좋은 고등학교 밀집

• 테헤란로 남쪽 ; 휘문고, 숙명여고, 경기여고, 단대부고, 중대부고, 개포고, 진선여고, 은광여고
• 개포동/일원동 ; 중동고, 중산고, 세종고, 풍문고
• 테헤란로 북쪽 ; 경기도, 영동고

- 내신은 실력 차이보다는 학습 태도와 성향이 많이 좌우한다.

- 대치동 재수 비율이 높은 건 사실이지만, 상위권 재수 비율이 전체적으로 높은 현상을 반영한다.

- 정시 확대로 인한 혜택은 재수생이나 특목고, 강남 8학군 학생들이 받을 가능성이 크다. 

- 부모는 최선을 다할 뿐이다.

• 아이를 공부로 압박하기 싫다고, 적당히 공부시키며 편하게 키우고 싶다는 분들이 있다. 그러나 '적당히'가 쉽지 않다. 공부하는 것보다 노는 것은, 관성이 더 강해서 적당히 노는 게 어렵다.
• 공부는 습관이고, 분위기로 하는 것이다.
• '적당히'란 말 속엔 이미 공부를 '적당히' 포기하겠다는 말이 포함되어 있다.
• (학원) 초이스가 많다 보니 자꾸 여기저기 학원을 기웃거리는 문제점이 있다. 선택에 대한 신중함과 절제심은 어디서든, 부모라면 지녀야 할 항목이다.

- 먼 훗날, 부모의 선택이 '옳았다' '틀렸다' 평가하는 것은 자식들의 몫이다. 부모는 순간순간 최선을 다할 뿐이다.

- 막연히 두려워하는 지역적 편견에서 벗어나 한번 부딪혀 보는 것도 괜찮지 않겠냐는 말이다. 

 

왜 압구정인가

- 압구정 현대 아파트는 강남에 처음으로 중대형 평형으로 구성된 고층 단지. 정부 고위층 및 부유층 위주로 입주민이 구성됨.

- 압구정 현대 백화점 ; 강동, 강서, 강북 등 서울 각지에 흩어져 있는 친구들이 모이기 좋은 위치

- 강남과 강북을 연결하는 한강 다리 중 강북의 주요 업무지역과 연결시켜 주는 다리 ; 성수대교, 한남대교, 동호대교, 반포대교

- 서울의 3대 업무지역의 삼각지대 안에 있는 압구정.

- 한강변을 중심으로 형성되어 가는 최고급 주거지 

• 강북 : 성수-한남-동부이촌동
• 강남 : 잠실-청담-압구정-잠원-반포

- 최근 압구정 구성원들의 세대교체가 이루어지고 있음.

• 재건축이 늦어져 주거 여건이 좋치 않음.
• 입주 초기부터 거주하던 대형 평형 소유주들이 자산 정리가 필요한 시점
• 이들의 이동 경로는 주로 반포/잠원 (반포자이, 반포 래미안퍼스티지, 아크로리버파크 등)

- 강남의 고가 재건축 아파트는, 10년 이상 아이 키우며 뿌리내리고 살아야 하는 40대 초반 실거주자에게는 괜찮은 투자지만, 40대 후반부터는 심각하게 생각하고 접근해야 한다. 

• 70세 이후의 고가주택은 상속세 대상이거나 매도해도 자금추적 대상이 된다.

 

골든 트라이앵글 속의 반포

- 우라나라 가장 성공한 최초의 신도시는 강남이다. ; 반포, 잠원, 압구정.

- 반포는, 어느 곳으로도 대체 불가능한 위치적 장점을 지니고 있다. 

• 반포는 압구정과 함께, '한강'이라는 아름답고 큰 강을 끼고 있으며, 3대 업무지구인 '광화문, 강남, 여의도'의 골든 트라이앵글 속에 위치해서 어디로든 이동이 편리하다.
• 타고난 실용적 위치와 업그레이드된 고급화 이미지로 인해 많은 사람들이 선호하는 주거지역이다.

- 개인적으로, 반포에서 '래미안퍼스티지'를 최고의 아파트라고 생각한다.

• 구반포, 신반포, 잠원지구의 장점을 모두 누릴 수 있는 위치.
• 단지 내 상가가 고속버스터미널 지하상가와 연결.
• 단지 바로 옆 초등학교, 세화고, 세화여고.
• 한강뷰를 상쇄할 만큼 아름다운 대형 호수공원이 단지내 위치.
• 대형 종합병원인 성모병원이 바로 길 건너에 있음. 
• 앞으로는 래미안퍼스티지와 같은 완벽한 구조의 초대형 평형의 아파트가 나오기 힘들다.

- 신반포 2차는 교통, 생활편의시설, 학품아(초등, 고등), 한강뷰 등 완벽한 조건을 갖춘 대단지 아파트.

• 압구정과 함께 강남 아파트 투자의 마지막 코스로 찜해 놓은 사람들이 많음. 

- 재건축이 완성된 후 주거지를 평가하는 기준은 교통, 생활편의시설, 학군, 자연환경 등이다. ; 모든 것들을 고루 갖춘 곳이 반포다.

• 고속버스터미널, 3호선/7호선9호선 트리플 역세권, 지하철로 수서역 이동.
• GBC 완공 후 직장인 주거지로 반포(9호선)가 주목받을 것 같다.

- 반포 사람들에게 한강의 의미

• 영구 조망으로서의 뷰(view)
• '한강공원'은 휴식공간이자 문화공간이고, 운동공간이다.
• '한강교'는 강북 접근성이 좋은 강남북의 통로이다. (용산구까지 걸어서 갈 수 있다)

 

모든 길은 '삼성동'으로 통한다

- 그동안 서울의 중심은 '광화문'이었지만 앞으로, 또 하나의 중심지로 새롭게 부상할 준비를 하고 있는 곳이 바로 강남구 '삼성동'이다.

- 삼성동은 수도권을 포함한 '광역 서울'의 또 다른 중심지가 될 것이다. 판교 테크노벨리, 양재 R&D 캠퍼스(계획), 문정/성수 지식산업센터, 테헤란로 업무시설 등.

- GBC 수혜를 받는 아파트 단지

• 청담 삼익, 청담자이, 홍실, 삼성동 힐스테이트, 청담 진흥, 잠실엘스, 잠실 리센츠, 잠실 트라지움, 아시아선수촌 등

- 출근시간 20~30분 이내의 '학군 지역'이나 '주거 밀집 지역'이 수혜지역 ; 대치동, 도곡동, 역삼동, 개포동

 

강남에도 못난이 아파트가 많아요

- 잘만 하면 못난이 아파트가 실거주는 물론이거니와 재테크의 훌륭한 수단이 되기도 한다.

- 핵심지 로열 아파트 단지에 인접한 나홀로 아파트의 장점은, 주변에 확실하게 집값을 끌어주는 동력이 있다는 것이다.

- 17~19년 상승장에서 2급지 로열보다 강남 핵심지 나홀로 아파트의 상승률이 휠씬 높았다.

• 90년대 나홀로 아파트. 전세가율이 높은 데 비해 매매가는 낮아서 갭이 작았다.

- 부동산 저점기에 값이 싼 '강남 못난이 아파트'만 사는 분이 있다. 저점기엔 로열 아파트보다 잘 안 팔려서 하락폭이 크지만, 상승기에는 대장 아파트 못지않게 잘 팔린다.

- 아이가 아직 어려서 10년 이상 실거주를 계획한다면, 위치 좋고 실거주에 나쁘지 않은 90년대 아파트를 싸게 사서 예쁘게 수리해서 사는 것도 가성비 좋은 투자이다.

• 돈을 만들기는 힘들어도 시간을 버틸 자신이 있는 사람이라면, 남들이 신축에서 화려한 삶을 살 때, 땅을 산다는 마음으로 입지 좋은 구축아파트를 사서, 신축 아파트값의 5%만 인테리어에 투자해서 아이 교육을 잘 시키면서 사는 것도 훌륭한 재테크라고 생각한다.

- 비싸게 사서 맘껏 소모하다가 싸게 파는 것과, 싸게 사서 싸게 파는 것은 재테크가 아니다. 싸게 사서 값지게 살고 비싸게 파는 것이 진정한 재테크이다.

 

10억으로 강남 아파트 매수하기

- 가능하면 아이가 초등학교 입학하기 전에, 오래 거주할 곳에 정착하는 것이 좋다. 아이의 학교, 교우관계, 학원, 심리적 안정감 등 때문.

- 약 10억 정도 가용자금으로 강남 아파트를 사려면...

• 강남 핵심지역인 대치동이나 반포, 압구정보다는 아직은 상승률이 낮은 양재역 부근이나 서초동, 방배동, 교대역 부근의 투자 가성비 좋은 아파트를 매수해서 실입주하는 방법
• 형편에 맞게 강남 핵심지 전용 59m2를 매수해서 실거주하다가, 넓은 집이 필요해지면, 넓은 평수로 갈아타거나, 잠시 전세 주고 넓은 평수에 전세 사는 방법
• 10억 정도 갭으로 강남 핵심지 아파트를 일단 매수하고, 거주는 출퇴근이 가능한 외곽에 월세나 전세로 거주하는 방법

 

슈퍼 상승 사이클의 중심에 있는 강남 아파트

- 이번 정부(문재인)는 강남 아파트에만 칼날의 포커스를 맞추다 보니, 강남 아파트 값이 오르는 순간 규제를 쏟아낸다. 그러면 퍼져나가려던 온기가 차단되어 외곽 지역은 집값이 오르지 않은 채로 정체된다. (양극화)

- 슈퍼 상승 사이클이 오래 지속되면서 더 큰 문제는, '심리적인 제2라운드'로 옮아갔다는 것이다. 

• 한 타임 놓친 사람들의 '좌절감과 불안감'이 '매수 에너지'로 바뀐 상태에서, 정부의 규제로 인한 '조정기'는 그들에게 시장참여자가 되게 하는 기회를 준다.

- 요즘 주변의 주택 수요자들의 특징

• 무주택자 중 돈의 가치가 떨어지는 것을 보고 두려움을 느껴, 집값이 떨어지면 사겠다는 생각을 버리고 영끌해서 집을 구입하려는 사람들
• 최근 몇 년간의 경험을 통해 집값 상승폭이 지역마다 현저하게 차이가 나는 것을 확인하고, 기회만 되면 상급지로 갈아타려는 사람들
• 세금을 낼 때 내더라도 집을 결코 배신하지 않는다는 생각에 다주택으로 입장을 전환해서 기회만 되면 집을 사려는 사람들

 

4. 느리게 가는 완행열차도 좋다

 

집도 줄을 서서 사야 하는가

- 강남의 신축 아파트는 아파트가 아니라 명품 리미티드 에디션(한정판)처럼 부르는 게 값이다.

- 획기적인 교통수단은 가성비 좋은 주거지를 만들 수는 있지만, '절대 거리'까지는 뛰어넘지 못한다.

- 온통 신축에만 시선이 집중되어 저평가된 구축들이 많아 어쩌면, 투자하기에 좋은 상황인 것 같다.

- 신축 효과는 생각보다 짧다. 입지가 덜한 곳의 신축은 더욱 짧다.

 

뽑은 상추는 빨리 다시 심어야 한다

- 집을 갈아탈 때 시차를 두는 건, 상당히 위험한 일이다.

- 실거주할 집을 선택할 때는 어차피 오래 거주할 거니까 장기투자로도 괜찮은 집을 선택해도 괜찮지만, 여윳돈으로 투자를 할 경우엔 투자금 대비 수익률이 높고 빠르게 투자금이 회수되는 것에 초점을 맞춰야 한다.

- 자신이 알고 있는 것을 바탕으로 상황에 맞게 적용하는 것이 중요하다. 그러기 위해서는 무엇보다도 '확신'이 중요하다.

• '확신'은 배워서 되는 것이 아니다. '실전'을 통해서 생겨나는 '감각'이다.

 

당신의 포트폴리오는 무엇인가요?

- 사람들은 '멈춤' 상태를 불안해하는 현상이 있다. 지나치게 뭔가에 몰두하다 보면 목적과 수단을 혼동할 때가 있다. 멈춰서면 불안하고, 어디로든 달려야 한다는 관성만이 삶을 지배한다. 

- "다리가 떨리는 나이가 아닌, 가슴이 떨리는 나이에 여행하라."

- 가족 모두가 함께하는 시간은 생각보다 길지 않다. 아이들의 학교/학원, 부모의 직장 스케줄이 엉켜서 함께하는 시간이 점점 줄어든다. 그래서 아이들 데리고 즐길 수 있을 때 충분히 즐기라고 말하고 싶다.

- 오늘의 삶도 즐기면서, 내일을 위한 준비도 가능하려고 재테크를 택했다. 

- 즐기는 것도, 베푸는 것도 배워야 한다. 

- 모으고 지니면서도 항상 갈증을 느끼며 행복하지 않다면, 열심히 재테크해야 할 이유가 없다.